A era dos portfólios multiuso: por que galpões, lajes e shoppings estão convergindo no mesmo ecossistema de investimento?

O racional é simples: cada tipologia tem seu próprio motor econômico. Escritórios respondem ao apetite corporativo e às transformações do modelo de trabalho; galpões logísticos seguem o ritmo do e-commerce e o avanço da cadeia de supply chain; enquanto shoppings carregam contratos de longo prazo e maturação estendida.

Quando essas naturezas convivem no mesmo portfólio, suas diferenças criam complementaridade. Nardo reforça exatamente esse ponto:

“A diversificação entre classes gera valor em vários níveis: diversificação de crédito, de ciclos e até de negócios. Quando você consolida várias tipologias em um único veículo, cria uma proteção natural.”

A pandemia é o grande exemplo que sedimentou essa tese.

“Se você estivesse 100% em shoppings, teria sofrido muito. Mas se tivesse shopping e galpões, teria capturado o boom do e-commerce. Escritórios também sofreram, mas hoje está claro que o modelo predominante é o híbrido, e o setor continua fundamental.”

“O essencial é localização. Você pode até comprar um ótimo ativo mal localizado, mas ele nunca vai se mover para um lugar melhor. A análise é sempre ativo a ativo.”

Na RBR, a análise é feita “do tijolo para o financeiro”. Não há metas fixas de alocação por setor. O filtro é qualidade, risco e retorno.

Se o desafio é crescer, a grande oportunidade está justamente nas distorções do mercado.

“Hoje o mercado precifica muito risco: juros altos, NTM elevado, eleição chegando. Isso cria a chance de comprar no secundário ativos espetaculares, muitas vezes com desconto, ativos que exigiriam cheques enormes se fossem adquiridos diretamente.”

Para Bruno, o investidor que mira longo prazo tem hoje um cenário incomum de entrada:

“É a oportunidade de acessar imóveis de altíssima qualidade com um cheque pequeno. Mas, devemos estar sempre cientes dos riscos, quem não quer risco vai para poupança ou CDB. Agora, para dar o primeiro passo no risco, fundos imobiliários são excelentes.”