Escassez na logística: e-commerce devora espaços e vacância é a menor da história

A ocupação ganha ainda mais força em 2024, quando a vacância cai para um dígito e mantêm constante queda de aproximadamente dois pontos percentuais nos anos consecutivos. O valor médio de mercado do segundo trimestre de 2026 está a R$ 25,08/m², enquanto regiões no raio 15km, conhecidas como last-mile, já possuem transações de R$ 38 a R$ 42/m²,

A baixa vacância e oferta limitada trazem para o proprietário total controle de mercado, podendo inclusive gerar contratos mais benéficos ao dono do imóvel além de um aluguel maior. O poder de barganha dos locatários diminui, uma vez que o imóvel ganha mais atratividade e a probabilidade de ficar vazio é menor.

Enquanto a demanda aumenta, o estoque tenta acompanhar. Sã mais de 2,2 milhões m² previstos para esse ano, com pico para terceiro trimestre. Desse total,  1,3 milhão m² será entregue no próximo semestre, e 40% da área projetada já está pré-locada. 

O segmento que mais cresceu nos últimos 12 meses foi o Digital Fulfillment, que ocupa hoje uma área 30,77% maior que no mesmo período de 2025. Os maiores ocupantes já superaram o transporte e varejo tradicionais no país, sendo o “Top 3” Mercado Livre, Shopee e Amazon, seguidos por Magalu e Lojas Americanas. As três gigantes do e-commerce também lideram a lista de maiores locações do último ano.

O cenário reflete diretamente na valorização dos imóveis, o que já pode ser observado nas transações, como a venda da Sanca do ativo CL SP Politécnica a R$ 5.910,28/m² para a Zagros. O imóvel ainda não consta pré-locação e será entregue no terceiro trimeste de 2027.

O impulsionamento de operações de e-commerce com entregas 24h na maior parte do país acelerou a tendencia que já foi consolidada pela pandemia, resta saber se o mercado conseguirá responder na mesma velocidade em que essa demanda avança.

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