Estamos construindo galpões nos lugares certos? Expansão em SP encontra rodovias congestionadas
- Ocupação cresce em polos logísticos de São Paulo e Minas Gerais, mas problemas nos acessos levantam dúvidas sobre a localização dos empreendimentos
Os galpões estão cada vez mais ocupados, mas as mercadorias encontram dificuldades no caminho. Em São Paulo, a parcela de espaços disponíveis para locação caiu para 5,11% no segundo trimestre de 2026, segundo o Market Analytics da SiiLA. Ao mesmo tempo, o Plano Nacional de Logística 2050 aponta congestionamentos nas rodovias que conectam importantes polos do estado. Os dois levantamentos ajudam a colocar uma pergunta em discussão: estamos construindo galpões nos lugares certos?
Publicado em agosto, o PNL mostra que 51% do transporte rodoviário de produtos industrializados, siderúrgicos, papel e celulose com origem em São Paulo passa por estradas saturadas. O cálculo considera o peso das cargas e a distância percorrida, e não a quantidade de caminhões.
O diagnóstico destaca as ligações entre São Paulo, Campinas, Sorocaba e São José dos Campos, com as rodovias Anhanguera, Bandeirantes, Castello Branco e Dutra citadas. Segundo o plano, parte dos principais problemas aparece justamente nos trajetos mais curtos, entre os polos de produção e a Região Metropolitana de São Paulo.
Para Felipe Cunha, diretor de aquisições logísticas, a proximidade de uma rodovia não é suficiente para definir uma boa localização. A avaliação inclui as condições das ruas de acesso, a capacidade dos trevos, as restrições à circulação de caminhões e a existência de rotas alternativas.
“Já deixamos de avançar em terrenos por questões de acesso. Existem áreas que são muito boas sob o ponto de vista imobiliário — preço, topografia, zoneamento, disponibilidade de área —, mas que deixam de fazer sentido quando analisamos o fluxo de caminhões e o tempo necessário para entrar e sair do empreendimento. Para nós, um acesso ruim pode inviabilizar um excelente terreno”, comenta.
Mais ocupação, menos espaços disponíveis
A demanda por galpões continua presente nessas regiões. Nos condomínios logísticos de São Paulo, a taxa de vacância passou de 7,03% no primeiro trimestre para 5,11% no segundo. A absorção líquida desse período foi de 498,8 mil m².
Cajamar e Guarulhos responderam por 320 mil m² desse saldo, ou 64,1% do resultado estadual. As duas regiões também receberam novos empreendimentos: o Zolver Bandeirantes, com 125,1 mil m², em Cajamar, e o KSM Log Guarulhos I, com 63,1 mil m².
Mesmo com essas entregas, a proporção de espaços vagos diminuiu. Em Cajamar, caiu de 7,52% para 6,86%; em Guarulhos, de 5,56% para 1,20%. As duas regiões passaram a reunir, respectivamente, 3,24 milhões e 2,84 milhões de m² de estoque total.
A disponibilidade também é baixa em outros polos. Campinas encerrou o trimestre com vacância de 3,93%, Jundiaí com 4,23% e Sorocaba com 2,04%. No Vale do Paraíba, os imóveis acompanhados estavam totalmente ocupados.
Esses números mostram que há empresas buscando e ocupando os espaços. A questão é como as condições das estradas pesam na operação: estar perto de clientes e fornecedores continua sendo uma vantagem, mas quanto dela se perde nos congestionamentos?
O PNL também aponta dificuldades para conectar estradas, ferrovias e portos. Santos está entre os portos citados por problemas nos acessos e na ligação entre diferentes meios de transporte.
Uma das possibilidades apresentadas pelo plano é transferir parte da armazenagem e dos procedimentos de importação e exportação para estruturas no interior, como portos secos e centros logísticos aduaneiros. Isso pode reduzir a pressão sobre portos e aeroportos. Segundo dados da Receita Federal citados no documento, cerca de 60% dos portos secos ativos estão no Sudeste.
Em outras regiões, o problema inclui a falta de espaço para receber e armazenar mercadorias, falta de condomínios logísticos. É o caso dos acessos a terminais de transporte fluvial em Miritituba, Manaus e Porto Velho, destacados no relatório.
Minas enfrenta dificuldades semelhantes
Em Minas Gerais, a oferta de galpões também está apertada. A vacância caiu de 1,81% para 1,34% entre o primeiro e o segundo trimestre de 2026. O saldo de ocupação foi de aproximadamente 23 mil m², sem entrega de novos espaços no período. Extrema, Pouso Alegre e Varginha estavam com os imóveis monitorados integralmente ocupados.
Nas estradas, porém, o PNL identifica dificuldades. A BR-381, que passa por Pouso Alegre e liga Belo Horizonte a São Paulo, aparece com forte saturação. O plano também destaca trechos críticos da BR-381 e da BR-262 no caminho entre Ipatinga e a capital mineira.
O transporte sob trilhos também encontra obstáculos. O documento registra relatos de gargalos na chegada da malha da MRS à Região Metropolitana de São Paulo, onde os trilhos são compartilhados com o transporte de passageiros.
Na avaliação de Cunha, a concentração de galpões nos principais corredores de consumo e distribuição tem uma lógica. O descompasso aparece quando a expansão dos empreendimentos supera a capacidade dos acessos.
“O problema é que, em algumas regiões, o desenvolvimento imobiliário e logístico avançou mais rapidamente do que a infraestrutura necessária para suportá-lo”, afirma. Segundo ele, o aumento do número de galpões sem melhorias em trevos, marginais e vias municipais pode reduzir a vantagem que inicialmente atraiu as empresas para esses locais.
O executivo também acredita que a reforma tributária poderá mudar o mapa dos centros de distribuição, reduzindo o peso dos incentivos fiscais nas decisões e ampliando a importância da proximidade do consumidor, do custo de transporte e dos prazos de entrega.
Para ele, esse cenário exige maior coordenação entre planejamento urbano, infraestrutura e desenvolvimento imobiliário. “No final, o melhor terreno não é necessariamente o mais barato, o que tem o maior incentivo fiscal ou o mais próximo de uma rodovia, mas aquele que permitirá ao ocupante operar de maneira eficiente pelos próximos dez ou quinze anos.”
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