Explosão de boutiques levanta uma dúvida: afinal, o que é um escritório boutique? Especialistas comentam
- Corporativos boutiques prometem qualidade e exclusividade aos inquilinos
Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro tem observado uma tendência crescente e diferenciada: os escritórios boutiques. Esses espaços combinam localização premium e especificações de ativos de alto padrão, porém em um espaço menor.
O conceito é novo, interessante e atraente aos olhos. No entanto, muitas dúvidas permeiam o mercado imobiliário. A principal delas é: o que são, de fato, os escritórios boutiques?
O assunto foi tema do mais recente episódio do SiiLA Podcast, onde Ricardo Betancourt, chairman da Colliers, definiu: "há dois pontos principais para os escritórios boutique. O primeiro é uma boa localização". O segundo ponto, explicou o executivo, é o tamanho. “O boutique é desenhado para ter um ou dois ocupantes. É para ser exclusivo”.
Ao observar sob a ótica comercial, Ygor Chrispin, Gerente de Escritórios da Colliers, acredita que o perfil Boutique surgiu da necessidade de definir os edifícios de forma mais precisa, evitando distorções nas análises de mercado. “Um escritório boutique deve estar situado em uma região premium e oferecer uma combinação de tecnologia avançada, design moderno e uma aura diferenciada,” explica.
O gerente comenta que a Colliers considera regiões como Faria Lima, Itaim Bibi, Jardins, Paulista, Pinheiros e Rebouças locais requisitos para os escritórios serem considerados boutiques.
Essa definição não é exclusiva da consultoria. Proprietários dos empreendimentos acreditam no mesmo conceito. Caio Castro, CEO da RBR Properties, tem uma opinião semelhante à de Crispin.
"O conceito surgiu da necessidade de mercado. Há empresas com uma menor quantidade de funcionários, porém com perfil de ocupação de prédios A+, exceto pelo tamanho da laje. O boutique é isso, oferece todas as vantagens do A+, só que em uma laje menor," explica.
Rebouças e Chucri Zaidan
Essa tendência é evidente em regiões como a Rebouças. Um projeto recente na área é o Pátio Rebouças, da RBR. Entregue em agosto de 2023, o edifício foi 50% locado pela QI Tech.
A Rebouças vem recebendo outros empreendimentos boutique, como o White 2880. Recentemente, o empreendimento foi 100% locado pela Stone Pagamentos, que transformará os 7 mil m² do edifício em sua sede.
A revisão do plano diretor da cidade de São Paulo teve um capítulo dedicado exclusivamente para a região. A mudança estabeleceu a Avenida como um eixo de estruturação e desenvolvimento urbano. O aumento do potencial construtivo permitirá e incentivará a construção de modelos de prédios boutiques.
Em contrapartida, a região da Chucri Zaidan não possui empreendimentos boutiques, pelo menos na visão do gerente da Colliers. Crispim explica que, apesar de possuir empreendimentos tradicionais de alto padrão, a região não atende aos critérios para ser considerada uma região com ativos boutique.
“Não é só o tamanho da laje ou a área total locável. O fato de estar em uma região como a Chucri, por exemplo, não o torna boutique. Ele pode ser um bom edifício, com muita tecnologia e qualidade, mas não um boutique, por não estar em uma região tão valorizada ou visada pelas grandes empresas”, avalia.
Castro vê lógica no fato de os boutiques estarem apenas em locais considerados prime, como Faria Lima e Rebouças. O executivo crê que a demanda da região impulsiona os boutiques no mercado.
“Os boutiques serão ocupados por empresas que precisam estar nessas regiões prime, mas não necessitam de grandes espaços. Empresas do setor financeiro ou escritórios de advocacia, por exemplo, precisam estar próximos de seus clientes, que são as grandes empresas”, afirma o CEO da RBR.
Afinal, como definir o que é um Boutique Office?
No entanto, a definição de um edifício como boutique não se baseia apenas na localização e nas especificações técnicas. Michel Rike, arquiteto e fundador da Zien Arquitetura, enfatiza que o design do projeto desempenha um papel crucial na sua definição, podendo passar por transformações durante sua concepção.
“É o caso de um projeto que desenvolvemos recentemente para a STAN, e está localizado na ‘Reboucinhas’, entre a Av. Faria Lima e a Marginal Pinheiros. Inicialmente, o edifício foi concebido para o mercado geral, mas durante sua implantação foi adaptado para um único ocupante do setor financeiro, que buscava uma sede corporativa na região. O edifício conta com três andares, incluindo um generoso jardim no térreo em um átrio interno para todos os usuários e visitantes, além de duas lajes corporativas e um amplo terraço no rooftop com vista para o Jardim América,” exemplifica. O imóvel em questão é o Edifício Rebouças 3507, entregue em dezembro de 2023 e totalmente ocupado pela Galapagos Capital.
Todos os executivos entrevistados concordam que os escritórios boutiques representam uma evolução no mercado imobiliário, oferecendo uma alternativa sofisticada e diferenciada para empresas que valorizam localização, design e tecnologia. Assim, o destino dos escritórios boutiques dependerá da capacidade do mercado em reconhecer e valorizar esses diferenciais.
“Em resumo, um edifício de escritórios chamado ‘boutique’ busca proporcionar uma experiência mais exclusiva e personalizada para seus ocupantes, com grande atenção aos detalhes, combinando uma localização privilegiada, design distinto, qualidade construtiva e um conjunto de amenidades”, finaliza Michel.
