Fim de incentivos fiscais não impede investimento de até R$ 440 milhões em galpões logísticos de Extrema
Com vacância zero, região recebe expansão do Infinity Business Park; Ativo pode ganhar nova ampliação em 2028 em meio à mudanças com a reforma tributária
A perspectiva de redução dos incentivos fiscais com a reforma tributária não interrompeu os planos de expansão da Fulwood em Extrema, no Sul de Minas Gerais. A desenvolvedora anunciou um aporte de R$ 140 milhões na ampliação do condomínio logístico Infinity Business Park e estuda, ainda, uma etapa adicional de R$ 300 milhões. Juntas, as iniciativas representam um investimento potencial de R$ 440 milhões só nesse ativo.
A primeira etapa da expansão acrescentará 40 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) aos 39,1 mil metros quadrados já construídos e em operação no Infinity. A nova área seguirá o padrão classe A+ do empreendimento, cuja estrutura existente é ocupada pela operadora logística Transbuitte, que atende à fabricante de eletrodomésticos Midea no local.
O movimento ocorre em um mercado sem espaços disponíveis. Segundo o Market Analytics, da SiiLA, a vacância em condomínios logísticos monitorados em Extrema está em 0%, cenário que sustenta o interesse pelo desenvolvimento de novos projetos na região.
A etapa seguinte, ainda em estudo, tem potencial construtivo de 90 mil metros quadrados de ABL. A intenção da Fulwood é iniciar as obras em 2027 e entregar o espaço em 2028, mas o cronograma poderá ser antecipado conforme o comportamento da demanda.
A estratégia da desenvolvedora é calibrar a construção de novos espaços pelas consultas de potenciais ocupantes e acompanhar a necessidade das empresas para evitar uma ampliação da oferta superior à capacidade de absorção do mercado.
Ao REsource, o diretor comercial da Fulwood, Fernando Schilis, afirmou que, mesmo com os desafios da reforma tributária, a demanda por galpões na região é firme e que os clientes trabalham com planejamento de longo prazo. Além disso, a opção pela ampliação de CDs já existentes agrega eficiência aos projetos.
“Com vacância próxima de zero e empreendimentos sendo pré-locados antes da entrega, ampliar condomínios já implantados é uma alternativa eficiente, porque aproveita uma infraestrutura consolidada e reduz etapas para viabilizar novas operações”, diz.
O valor de mercado para a locação de um galpão logístico de classe A+, A e B em Minas Gerais, de acordo com o levantamento da SiiLA, é de R$ 32,30/m². No Infinity Business Park, em Extrema, o valor é de R$ 30,38/m².
Da vantagem tributária à eficiência operacional
A cerca de 90 quilômetros de São Paulo, Extrema consolidou-se como um polo de distribuição para o comércio eletrônico. A proximidade do mercado consumidor paulista se combina com uma estrutura de operadores, rotas de distribuição e mão de obra que dá suporte às atividades logísticas.
Os incentivos tributários também fazem parte dessa equação. Minas Gerais oferece tratamento diferenciado de ICMS para operações elegíveis, incluindo o comércio eletrônico, que chega ter descontos expressivos do tributo em comparação a outros estados. Em Extrema, além da redução do ICMS que pode chegar a 75%, há isenção de ISS e de IPTU para novos empreendimentos.
A concessão, vale ressaltar, depende do enquadramento e das condições de cada regime, sem representar um benefício automático para todos os ocupantes de galpões.
O diferencial fiscal, entretanto, perderá força com a reforma tributária. A redução gradual de ICMS e ISS começa em 2029 e segue até 2032. Em 2033, os dois impostos serão extintos, com a aplicação integral do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Os benefícios vinculados aos tributos também serão reduzidos durante a transição, conforme as regras legais.
O IBS adota a tributação no destino e veda a concessão de incentivos locais fora das exceções constitucionais. Assim, nas vendas destinadas a consumidores de outros estados, manter um centro de distribuição em Extrema deixará de reproduzir a vantagem de ICMS hoje associada à origem da operação.
A mudança tende a ampliar o peso de fatores como custo de transporte, prazo de entrega, disponibilidade de trabalhadores e qualidade dos imóveis nas decisões de ocupação. Para Extrema, a infraestrutura logística já instalada pode ajudar a preservar a competitividade, embora o efeito dependa das características de cada operação.
“O cronograma da reforma prevê uma implantação gradual, com um período de transição de cerca de dez anos, durante o qual o modelo atual convive com o novo. Na prática, não há mudança imediata para quem já opera ou vai investir na região, opina Schilis.
Ainda na avaliação do diretor, Extrema é referência nacional em condomínios logísticos e industriais.
“Esse conjunto não se replica facilmente em outra região, e é o que mantém as empresas não só permanecendo, mas expandindo”, explica.
Expansão em Minas
Os planos para o sul mineiro integram a presença da Fulwood no estado, onde a empresa planeja mais R$ 700 milhões em investimentos nos próximos anos. Só na última década, a desenvolvedora investiu R$ 1,5 bilhão em condomínios logísticos no Brasil.
Em Betim, na Região Metropolitana de Belo Horizonte, a segunda fase do Betim Business Park prevê um galpão de aproximadamente 30,5 mil metros quadrados, com investimento de R$ 150 milhões.
Já em Pouso Alegre, no Sul de Minas, as fases 2 e 3 somam R$ 240 milhões em investimentos e estão em construção. A segunda fase, já locada, tem inauguração prevista para fevereiro de 2027. A conclusão da terceira está estimada para maio do mesmo ano.
