Centro do Rio tem 25 empreendimentos 'encalhados' desde 2019; É hora de rever a estratégia de locação?
- No Rio, a vacância média é de 27,7%, segundo a SiiLA; entre os espaços vagos, há edifícios sem nenhum inquilino há mais de cinco anos
Qual é o momento certo de rever a estratégia de um escritório encalhado há anos e começar a trabalhar com a hipótese de aderir à uma nova estratégia de locação? A pergunta, que literalmente vale alguns milhões de reais, não é simples e pode depender de múltiplos fatores.
Segundo dados do Market Analytics, da SiiLA, a cidade do Rio de Janeiro abriga, ao menos, 31 imóveis corporativos com vacância maior ou igual a 50% desde 2019 de forma ininterrupta. Destes, sete estão 100% vagos desde o período pré-pandemia, enquanto outros dez registram vacância igual ou superior a 75% há mais de seis anos.
Ativos relativamente novos, entregues na década de 2010, contemplam o registro como, por exemplo, o edifício Vista Carioca - Torre Oeste, de classe A+, um imóvel bem localizado, na avenida Presidente Vargas, de frente à uma estação de metrô e próximo a pontos como a Central do Brasil, à Candelária e ao aeroporto Santos Dumont, mas que não aluga um único metro quadrado dos 15,9 mil m² disponíveis desde o seu lançamento, em 2016.
Só de IPTU para manter o ativo legal, a GTIS Partners, proprietária do imóvel, desembolsa algo em torno de R$ 117,8 mil por ano. O preço pedido pela locação de uma ou mais lajes do empreendimento é de R$ 86,20 por metro quadrado. A média na capital fluminense, de acordo com dados da SiiLA, é de R$ 75,39/m².
A poucos quarteirões dali um outro exemplo: o tombado Edifício Novo Mundo, na avenida Presidente Wilson, que apesar de ter passado por um longo processo de modernização tornando-o um empreendimento de classe A, não aluga nenhuma laje desde o seu relançamento, em 2018.
Atualmente, o ativo pertence ao fundo de pensão PREVHAB, uma entidade fechada de previdência complementar, e disponibiliza locações de escritórios por módicos R$ 68,81/m². Só no retrofit, a proprietária desembolsou mais de R$ 52 milhões, sem obter um único centavo de retorno, até o momento.
Melhor estratégia é a cautela
O que fazer, então, com um imóvel corporativo que apresenta vacância alta e persistente por tanto tempo, mesmo estando bem localizado e num mercado em aquecimento?
Números do Market Analytics, da SiiLA, referentes ao segundo trimestre deste ano indicam o mercado de escritórios do Rio de Janeiro vem recuperando lentamente o fôlego nos últimos anos. Hoje, a taxa de vacância na cidade está em 27,7%, mas já foi de 34,6%, em 2021.
Para o CEO da Hub21 Advisors, boutique especializada em intermediação e estruturação de negócios imobiliários, André Mizrahi, não existe uma métrica específica, seja de vacância ou outra, que aponte que um determinado imóvel deva ter sua estratégia de uso remodelada.
"Estar 80% ou 100% vazio durante muitos anos é um sinal importante, mas é preciso entender se o problema é conjuntural ou estrutural. Um dos melhores indicadores é comparar o desempenho do ativo com seus concorrentes diretos. Se o mercado começa a se recuperar e aquele imóvel permanece vazio, mesmo após reduções de preço, carências e outros incentivos, provavelmente o próprio mercado está sinalizando a necessidade de reposicionar o ativo ou repensar sua vocação", analisa.
Ainda na avaliação de Mizrahi, nos casos específicos de ativos vazios por longos períodos, o proprietário deve avaliar se está fazendo o questionamento certo.
"Precisa parar de perguntar apenas 'como eu alugo este escritório?' e começar a fazer uma pergunta mais ampla: 'qual é, hoje, a melhor vocação para este imóvel?', sugere.
Mais simples, mais soluções
Consultado pelo REsource, o CEO da Real Price, André Araújo, explica que, apesar da ideia contraintuitiva, ativos de classe A, como o Vista Carioca, apresentam uma dificuldade ainda maior na hora de transferir seu modelo de negócio de corporativo para outras áreas como o residencial.
“Laje grande e profunda, núcleo central, fachada de vidro e poucas prumadas hidráulicas fazem um bom escritório e atrapalham o apartamento, que precisa de janela, ventilação e banheiro em cada unidade”, comenta.
Ainda de acordo com Araújo, nesse caso, a estratégia deve ser avaliar o reposicionamento de preço e contrato (carência, espaço entregue pronto, laje fracionada); fazer uso misto com parte residencial e parte corporativa; ou, ainda, partir para saúde, educação, hotelaria, ‘aparthotel’ ou ocupação pelo setor público.
Apesar dos exemplos de empreendimentos "fantasmas" citados no início desta matéria, a realidade do centro do Rio traz boa perspectiva no setor imobiliário.
"Vejo o centro [do Rio de Janeiro] como uma das grandes oportunidades imobiliárias no longo prazo, ainda em um preço de entrada descontado quando comparado a outros bairros do Rio", complementa Mazrahi, da Hub21.
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