IOF sobre títulos imobiliários pode encarecer financiamento de ativos comerciais e novos projetos
A possibilidade de cobrança de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) sobre títulos usados para financiar o mercado imobiliário pode elevar o custo de captação e pressionar novos investimentos. Para os segmentos corporativo, comercial, logístico e de shopping centers, a preocupação está no financiamento de projetos e nas operações que transformam recebíveis imobiliários em recursos para as empresas.
O debate envolve LCIs, LCAs, CRIs, CRAs e, conforme o alcance da proposta, debêntures incentivadas. No real estate, a atenção se concentra nas Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e nos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que conectam o dinheiro dos investidores ao setor por meio de dois canais: a captação bancária e a securitização.
De acordo com as informações reunidas pela reportagem, não há medida formalizada pelo Governo nem definição de alíquota, início da cobrança ou tratamento dos títulos já emitidos. “A meu ver, o mercado deve tratar o tema como uma possibilidade concreta, e não como uma decisão tomada”, ressalta o sócio da área tributária do Gaia Silva Gaede Advogados, Heitor Cesar Ribeiro.
O principal risco da implementação do tributo é a redução do retorno líquido das aplicações. Para manter a demanda pelos títulos, os emissores poderiam precisar oferecer remunerações maiores, elevando o custo dos recursos destinados ao mercado imobiliário.
“Isso afetará o retorno dos papéis, que serão menos atrativos para os investidores”, afirma José Romeu Amaral, sócio fundador do Romeu Amaral Advogados e líder das áreas societária, de M&A e mercado de capitais. Em sua avaliação, os impactos chegariam diretamente aos setores que utilizam esses instrumentos para se financiar.
Nos imóveis
corporativos, comerciais, logísticos e de shopping centers, a exposição
dependeria da estrutura financeira de cada empresa ou empreendimento. Operações
financiadas por CRIs poderiam enfrentar taxas maiores em novas captações ou
refinanciamentos, caso fossem alcançadas pela cobrança.
Uma simulação ilustrativa ajuda a dimensionar a sensibilidade dos
empreendimentos ao custo do crédito. Em uma captação de R$ 100 milhões, por
exemplo, cada 1 ponto percentual na taxa representaria R$ 1 milhão adicional em
juros por ano, considerando saldo devedor constante. Se o custo passasse de 12%
para 13% ao ano, a despesa financeira anual subiria de R$ 12 milhões para R$ 13
milhões, uma alta de 8,3%.
Para um projeto de escritórios, um condomínio logístico ou um shopping center, esse custo adicional reduziria o caixa disponível após o pagamento de juros, caso as demais condições permanecessem iguais. O exercício mostra quanto uma elevação na taxa de captação poderia pesar no orçamento do empreendimento [confira ilustração].
Gabriel Uarian, analista chefe da Cultura Capital, avalia que o encarecimento das emissões pode pressionar o capital disponível às incorporadoras, com reflexos sobre margens, prazos de obra e lançamentos. O risco seria maior para empresas com menos alternativas de financiamento.
Ribeiro, do escritório Gaia Silva Gaede, também diferencia as emissões de CRIs destinadas a pessoas físicas daquelas voltadas a investidores institucionais. Nas operações dependentes do varejo, o emissor tenderia a compensar parte da perda de retorno com taxas maiores; para o advogado, incorporadoras de médio porte estariam entre as mais expostas.
CRIs e fundos imobiliários exigem análise separada
A eventual inclusão dos CRIs ampliaria o alcance da medida para além do crédito bancário. Para o real estate comercial, isso coloca em discussão o custo de operações lastreadas em recebíveis imobiliários, inclusive as vinculadas a imóveis que geram renda.
Uarian, da Cultura Capital, aponta possíveis efeitos sobre os fundos imobiliários de papel, que investem nesses títulos. Sem uma norma, porém, não é possível afirmar que os CRIs mantidos por FIIs seriam diretamente tributados: é necessário distinguir uma eventual incidência sobre as operações dos fundos das mudanças nas taxas de mercado e nas condições financeiras dos devedores.
Já os fundos de tijolo poderiam sentir efeitos indiretos. Segundo o analista, o aumento do custo do crédito e uma possível redução da demanda por empreendimentos seriam canais de transmissão, cuja intensidade dependeria do segmento e da exposição de cada carteira.
A preocupação com as LCIs ocorre, ainda, em um cenário de maior dependência de fontes alternativas à poupança. Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc), LCIs e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) passaram de 21% para 58% das fontes de financiamento imobiliário para a classe média em cinco anos.
Em uma simulação de IOF de 5% sobre LCIs e LIGs, a entidade estima alta de 0,7 ponto percentual na taxa do financiamento da modalidade habitacional. O cálculo se refere ao segmento residencial e não deve ser extrapolado para escritórios, galpões ou shoppings, mas ilustra o mecanismo de repasse apontado pelos especialistas. Os 5% são uma hipótese da associação, não uma alíquota anunciada.
Transição e alcance definirão o impacto
A escolha do IOF também traz preocupação com previsibilidade. Ribeiro explica que suas alíquotas podem ser alteradas por decreto, dentro dos limites legais, sem os prazos de espera da anterioridade anual e de 90 dias. A cobrança acrescentaria um custo tributário, sem necessariamente eliminar a isenção de Imposto de Renda das pessoas físicas.
O debate sucede a tentativa de tributação de aplicações incentivadas pela Medida Provisória 1.303, que perdeu a validade em 2025 após ser retirada de pauta na Câmara.
A Associação Brasileira das Companhias Abertas (Abrasca) critica a possibilidade de retomar a tributação por meio do IOF e alerta para os efeitos sobre decisões de longo prazo.
“Quem decide um investimento hoje precisa saber quanto vai pagar de imposto nos próximos anos”, afirmou, em nota, o presidente executivo da Abrasca, Heitor Cesar Ribeiro.
Para o setor imobiliário, serão decisivos a preservação dos títulos já emitidos, o período de transição e a definição das operações alcançadas. Uma cobrança restrita às letras de crédito teria efeitos mais concentrados na captação bancária; a inclusão dos certificados de recebíveis ampliaria a exposição do mercado de capitais.
Ribeiro defende regras claras e tempo para adaptação. Para empresas e investidores de imóveis comerciais, a questão central será quanto uma eventual mudança elevará o custo de financiar, refinanciar e desenvolver empreendimentos, especialmente aqueles que dependem de captações recorrentes.Governo nega proposta, mas admite debate
Na última quinta-feira (29), o governo informou, por meio do Secretário do Tesouro Nacional, Daniel Leal, que não há medida específica em discussão nem proposta estruturada para aplicar IOF sobre LCIs e LCAs.
Segundo a posição apresentada, o tratamento dos títulos isentos integra o debate permanente da equipe econômica, que busca maior isonomia entre produtos financeiros e redução de assimetrias no mercado.
