Juros altos mudam o funding do CRE e redesenham os investimentos
- Com crédito mais seletivo, juros ainda relevantes e capital institucional mais ativo, o funding do CRE muda de forma, e revela quem manda no jogo.
O financiamento de empreendimentos imobiliários comerciais no Brasil deixou de ser um caminho relativamente direto, baseado em crédito bancário e alavancagem, e passou a exigir uma engenharia de capital mais sofisticada. Em um cenário de juros ainda elevados, com NTN-Bs pressionadas e maior seletividade de crédito, o mercado vem migrando para estruturas híbridas, com mais equity e participação de investidores estratégicos.
Segundo Lucas Drumond, head de securitização da Opea, a dinâmica atual é marcada por um equilíbrio mais complexo entre desenvolvedores, bancos, fundos e mercado de capitais. “Dado o cenário contínuo de juros elevados, o mercado vem adotando principalmente estruturas híbridas, com equity parcial por parte do desenvolvedor e com parceiro financeiro/estratégico, como FIIs de tijolo”, afirma.
Bancos seguem relevantes, mas com menos apetite para greenfield
Embora o crédito bancário continue sendo uma fonte importante de funding, Drumond destaca que as instituições financeiras elevaram a régua e impuseram mais restrições, especialmente para projetos greenfield. “Os bancos continuam sendo funding relevante, mas com mais restrições a projetos greenfield”, diz.
Na prática, o crédito bancário tradicional perdeu parte do protagonismo no financiamento imobiliário comercial, não por falta de capital, mas por uma combinação de custo elevado e maior percepção de risco. “Naturalmente, sob um cenário de juros elevados e crédito mais estressado, os bancos sobem a régua na concessão de crédito para desenvolvimento de CRE e, por consequência, diminuem seu apelo”, explica.
Ainda assim, o crédito bancário permanece competitivo em estruturas com risco reduzido. Entre os casos em que os bancos ainda se mostram mais ativos, estão projetos atrelados a incorporadores com crédito robusto e, principalmente, operações de built-to-suit com locatários de primeira linha.
A conta da alavancagem ficou mais difícil de fechar
Um dos principais fatores por trás da transformação no funding do CRE está no descolamento entre custo de capital e retorno do ativo. “Com os juros elevados e as NTN-Bs tão esticadas, a conta do custo da alavancagem versus cap rate está difícil de fechar”, afirma Drumond.
Esse novo equilíbrio impacta diretamente a composição de capital dos empreendimentos. Se antes a dívida tinha papel central na viabilização de projetos, agora a participação do equity aumentou, e a alavancagem nos greenfields se tornou mais restrita.
“Essa é uma conta que depende de diversos fatores, como tipo de ativo, localização, prazo de maturação e tempo de desenvolvimento. O que é possível determinar é que, independente dessas variáveis, a participação do equity aumentou e o apetite para alavancagem nos greenfields segue reduzido”, resume.
Investidores assumem mais papel de sócios, e exigem governança
A mudança nas estruturas financeiras também redefiniu o papel do investidor. Em vez de atuar apenas como financiador, parte relevante do capital hoje entra como sócio do projeto, assumindo risco de equity em troca de governança e mecanismos de proteção.
“Esse perfil de investidor, que vem financiando o desenvolvimento dos projetos, está mais disposto a atuar como sócio.”, diz Drumond. Ele ressalta, porém, que esse tipo de investidor observa o ciclo de investimento e maturação do ativo e tende a planejar o desinvestimento futuro, especialmente quando se trata de FIIs ou gestoras.
Nesse novo cenário, o incorporador também fica mais exposto. “O incorporador está mais exposto ao equity frente à restrição de crédito e régua mais elevada para alavancagem. Nesse cenário, ‘skin in the game’ importa ainda mais”, afirma.
Quais ativos conseguem funding com mais facilidade
A seletividade do capital também redefiniu quais ativos são considerados financiáveis. De acordo com Drumond, estruturas de menor risco continuam tendo prioridade, com destaque para ativos A+ e projetos logísticos com built-to-suit contratado.
Os segmentos como retrofit e multifamily enfrentam maior restrição ao crédito tradicional quando não estão vinculados a desenvolvedores com perfil de primeira linha.
O que define um projeto financiável hoje
Tendência: mais institucionalização do funding
Olhando para frente, Drumond avalia que o financiamento imobiliário comercial tende a ser cada vez mais institucional, mesmo em um eventual cenário de juros mais baixos. “O financiamento imobiliário continua com a tendência de ser realizado principalmente por investidores institucionais, seguidos dos privados”, afirma. O funding pulverizado deve seguir como alternativa relevante, principalmente no momento de saída de ativos maduros.
