Logística de Alto Desempenho: O Crescimento do Mercado A+ e A em São Paulo
- Acompanhe as tendências do mercado logístico em São Paulo e entenda como a valorização de ativos impacta investidores e inquilinos
O mercado de ativos logísticos no Brasil tem mostrado um crescimento constante, conquistando cada vez mais espaço no território nacional. De acordo com o monitoramento da SiiLA, multinacional especializada em dados e análises do mercado imobiliário comercial na América Latina, atualmente o país conta com 21.624.919 m² de área em condomínios logísticos de alto padrão. Deste total, 12,5 milhões estão localizados no estado de São Paulo, representando mais da metade do volume nacional.
Desde 2021, os condomínios logísticos A+ e A em São Paulo vêm apresentando uma absorção líquida positiva, superando 1 milhão de m² anualmente. Esse dado reforça a força crescente desse segmento, à medida que as empresas ampliam suas operações e exigem mais infraestrutura logística.
Contrato Recente: Prologis Cajamar
Além do aumento na demanda por imóveis, os preços pedidos também têm experimentado uma ascensão, indicam os dados da SiiLA.
O valor médio pedido dos imóveis logísticos A+ e A tem subido constantemente. Até 2021, o preço médio se mantinha abaixo de R$ 20,00/m², mas superou R$ 23,00/m² em 2022 e atingiu R$ 28,00/m² em 2023. Esse crescimento é um reflexo da alta procura por espaços logísticos de qualidade, especialmente nas regiões mais estratégicas de São Paulo, como Guarulhos, Barueri e Cajamar.
O valor médio de locação por metro quadrado dos imóveis logísticos A+ e A tem registrado crescimento. Em 2024, o preço médio chegou a R$ 27,48/m², marcando um aumento expressivo em relação a 2010, quando o valor médio era de R$ 17,62/m².
A taxa de vacância no mercado de imóveis logísticos tem mostrado uma tendência de queda. Em 2021, a taxa de vacância era de 17%, mas caiu para 12% em 2023. Esse movimento demonstra que o mercado está se tornando mais competitivo, com cada vez menos espaço disponível para locação.
Um exemplo claro da adaptação do mercado às novas condições econômicas é o contrato firmado entre a LG, empresa hoje comandada no Brasil por Daniel Song, e o imóvel Prologis Cajamar, em dezembro de 2024. O valor de locação acordado foi de R$ 30,00/m², um indicativo do aumento nos preços dos imóveis logísticos de alta qualidade. A região de Cajamar, onde o imóvel está localizado, apresenta uma taxa de vacância de 7,94%.
Ao longo de 2024, a plataforma SiiLA monitorou outras transações na faixa dos R$ 30,00/m². Um exemplo disso foi a locação pela Shopee de uma área de 74 mil m² no Log São Bernardo do Campo.
A King Star, fabricante de colchões, também locou uma área no cy.log Embu, pagando R$ 30,00/m². Esses valores estão acima da média histórica e evidenciam a crescente competitividade do mercado, onde imóveis bem localizados e de alto padrão estão se tornando cada vez mais escassos.
O gráfico de transações de locação mostra uma trajetória de aumento constante no valor transacionado, impulsionada pela alta demanda e pela escassez de imóveis disponíveis.
Preços de Venda e Cap Rate: Impactos para o Investidor
Com a valorização dos ativos, o preço de venda também tem apresentado um crescimento considerável nos últimos anos. Em 2024, o preço médio transacionado dos imóveis logísticos A+ e A atingiu R$ 3.769/m², um aumento significativo em relação a 2010, quando o preço médio era de R$ 2.000/m².
O Cap Rate, indicador de rentabilidade para os investidores, tem registrado variações significativas ao longo dos anos. Em 2024, o Cap Rate estabilizou-se em torno de 8,22%, ligeiramente abaixo dos 9,90% registrados em 2010. A redução do Cap Rate indica que os investidores estão aceitando uma rentabilidade menor, impulsionados pela valorização contínua dos ativos, com foco no potencial de crescimento do mercado logístico em São Paulo. Esse movimento ocorre em um cenário de Selic elevada, atualmente em 12,25% ao ano, em contraste com a taxa de 8,75% registrada no início de 2010, o que tem levado a um deslocamento de capital do setor imobiliário em direção a outras alternativas de investimento.
Volume de Empreendimentos Entregues: Resposta à Demanda
Nos últimos anos, o volume de empreendimentos entregues tem sido crescente. Em 2021 e 2023, mais de 1,3 milhão de m² foram entregues no mercado logístico de São Paulo. Já nos últimos dois anos, o valor se manteve abaixo do 1 milhão de m², mas não deixou de ser um número elevado: 862 mil m² e 820 mil m² em 2023 e 2024 respectivamente.
Os dados da SiiLA ainda indicam que a taxa de pré-locação chegou a 54% em 2021, representando 717 mil m² de área pré-locada. Já em 2024, apenas 33% do estoque entregue estava pré-locado, o que soma 276 mil m².
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