LVBI11 vende galpão logístico em Itapevi por R$ 103,7 mi
- Fundo Imobiliário do Patria se livra do último ativo classe B de seu portfólio, que passa a ficar concentrado em galpões classe A
Em fato relevante divulgado na última terça-feira (29), o fundo de investimento imobiliário LVBII11 (VBI Logístico) anunciou a venda do VBI Log (Ex-GLP), localizado em Itapevi, por R$ 103,7 milhões. Com a operação, o FII se livra do último ativo classe B de seu portfólio, que passa a ficar concentrado em galpões classe A.
Segundo o Market Analytics, da SiiLA, o condomínio em questão possui 34,9 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), pé direito de 10 metros e fica a 40 quilômetros de distância do centro da capital paulista.
Na transação, o LVBI11 anunciou um lucro de R$ 14,9 milhões com a venda, equivalente a R$ 0,93 por cota. O galpão havia sido adquirido pelo FII em dezembro de 2019 pela bagatela de R$ 82,9 milhões. Valor que, corrigido pelo IPCA, corresponderia hoje a R$ 120,3 milhões.
A operação não será...
Bom negócio?
De acordo com o SiiLA Benchmark Index (SBI)*, que acompanha a performance econômica do mercado imobiliário físico, a avaliação de operações de compra e venda de imóveis pode considerar, além do preço de alienação, a renda produzida pelo ativo durante o período de permanência, a valorização do mercado e as características específicas do empreendimento.
Desde a aquisição do imóvel pelo LVBI11, em dezembro de 2019, o mercado logístico brasileiro passou por mudanças nos preços, nos valores de locação e nos níveis de vacância.
Naquele período, o valor médio estimado pelo SBI Logística era de aproximadamente R$ 1.749 por metro quadrado. No segundo trimestre de 2026, a referência havia alcançado R$ 3.120 por metro quadrado, uma valorização de cerca de 78%.
No mesmo intervalo, o aluguel médio de mercado na região passou de R$ 16,21 para R$ 26,02 por metro quadrado, enquanto a vacância dos condomínios logísticos recuou de 17,6% para 4,4%.
A venda do imóvel pelo LVBI11 foi concluída nesse cenário, por R$ 103,7 milhões, ou aproximadamente R$ 2.969 por metro quadrado.
O valor ficou 4,8% abaixo dos R$ 3.120 por metro quadrado estimados pelo SBI para o mercado logístico brasileiro no segundo trimestre de 2026.
Outras transações
Outra transação realizada poucos meses antes permite comparar os valores registrados por dois ativos localizados no mesmo município.
Em julho de 2026, o fundo imobiliário Pátria Log (HGLG11) concluiu a venda do HGLG Itapevi I e de um terreno adjacente por R$ 119,8 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 3.494 por metro quadrado.
O preço ficou 7,9% acima do último laudo de avaliação do imóvel, enquanto a taxa interna de retorno (TIR) divulgada para a operação foi de 27,4% ao ano. No caso do LVBI11, a TIR informada foi de 10,3% ao ano. As duas operações envolveram ativos localizados em Itapevi e foram realizadas em um intervalo de poucos meses. Os valores por metro quadrado e as taxas internas de retorno divulgadas pelos fundos, no entanto, foram diferentes.
No caso do LVBI11, o fundo informou lucro em regime de caixa de R$ 14,9 milhões com a venda. O gestor também divulgou um múltiplo sobre o capital investido (MOIC) de 1,77 vez, considerando o valor de venda e o carrego do ativo.
O imóvel havia sido adquirido pelo fundo em 2019 por aproximadamente R$ 82,9 milhões e foi vendido por R$ 103,7 milhões. A diferença entre os valores representa um ganho nominal próximo de 25%.
Considerando a correção do valor de aquisição pela inflação, o montante corrigido seria superior ao preço de venda registrado na operação.
Durante o período em que permaneceu na carteira do LVBI11, o imóvel também gerou receitas de locação para o fundo. O fato relevante informa que, a partir da assinatura da escritura definitiva, a compradora passou a assumir a posição de locadora nos contratos vigentes e a receber os aluguéis e demais recebíveis relacionados ao imóvel.
Na operação do HGLG11, por sua vez, o preço de venda ficou acima do último laudo de avaliação e dos R$ 3.120 por metro quadrado estimados pelo SBI para o mercado logístico brasileiro no segundo trimestre de 2026.
Os dados das duas transações, quando comparados aos indicadores do SBI, permitem observar diferentes preços de venda por metro quadrado e diferentes taxas internas de retorno em ativos localizados no mesmo município e negociados em um intervalo de poucos meses.
O SBI considera, na análise da performance econômica do mercado imobiliário físico, tanto a renda proporcionada pelos imóveis quanto a variação de seus valores ao longo do tempo.
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