Novos galpões avançam, mas custo de construção pressiona expansão logística

Os dados da SiiLA mostram diferenças importantes entre os principais mercados do país. O valor médio de mercado dos condomínios logísticos está em R$ 27,36 por m² no Sudeste, acima dos R$ 22,98 por m² no Nordeste e dos R$ 22,21 por m² no Sul.

Do lado dos custos, o Custo Unitário Básico da Construção, o CUB, obtido por meio do Sinduscon de cada região, para galpões industriais está em R$ 1.267,31 por m² em São Paulo, R$ 1.322,22 em Minas Gerais, R$ 1.475,96 no Paraná, R$ 1.219,47 na Bahia e R$ 1.240,79 em Pernambuco.

Segundo o Market Analytics, o custo total médio de reposição dos ativos logísticos está em aproximadamente R$ 3.687 por m². Desse total, o custo médio das obras corresponde a R$ 2.118 por m², enquanto terreno e terraplanagem representam, em média, R$ 456 e R$ 80 por m², respectivamente.

Ao mesmo tempo, as locações efetivamente registradas em 2026 apresentam aluguel médio de R$ 30,37 por m² por mês, equivalente a aproximadamente R$ 364 por m² ao ano. 

Em uma comparação bruta, essa receita anualizada corresponde a cerca de 17,2% do custo médio das obras, mas apenas 9,9% do custo total de reposição. A relação não equivale a yield ou cap rate e não considera fatores como vacância, carência, impostos, despesas ou custo de capital, mas ajuda a dimensionar a equação enfrentada pelos desenvolvedores.

O mercado chegou a projetar 3,46 milhões de m² de novo estoque para 2026. Até o terceiro trimestre, porém, apenas 1,155 milhão de m² havia sido entregue, o equivalente a 33,4% da projeção. 

Mesmo se todos os aproximadamente 986 mil m² previstos para o quarto trimestre fossem concluídos, o ano terminaria próximo de 2,14 milhões de m², ainda cerca de 1,32 milhão de m² abaixo da expectativa original. 

Além disso, 54,3% dos espaços previstos para o quarto trimestre já aparecem pré-locados, o que significa que parte relevante da nova oferta pode chegar ao mercado já comprometida. 

A força da demanda aparece também nas maiores transações recentes. Nove operações destacadas pela SiiLA somam 721,6 mil m², ou aproximadamente 14,6% da absorção bruta dos últimos 12 meses. Todas envolvem Mercado Livre ou Shopee.

O Mercado Livre responde por 491,7 mil m² dessas operações, enquanto a Shopee soma 229,9 mil m². Entre as maiores estão 125,1 mil m² no Zolver Bandeirantes, 100,8 mil m² no BRZ 386 Logistics Park e duas locações no Condomínio Piracicaba 2, de 85,9 mil m² e 61,1 mil m². 

Segundo a SiiLA, o custo médio de reposição dos ativos logísticos no Brasil está em R$ 3.687 por m², enquanto as locações registradas em 2026 apresentam aluguel médio de R$ 30,37 por m² ao mês. Em uma comparação bruta, seriam cerca de 121 meses de aluguel, ou pouco mais de dez anos, para atingir o equivalente ao custo de reposição.  

A relação varia entre os mercados. Em São Paulo, onde o custo de reposição chega a R$ 3.893 por m², a comparação com o aluguel médio estadual de R$ 28,38 por m² equivale a cerca de 137 meses. No Paraná, com custo de R$ 3.490 por m² e aluguel médio regional de R$ 22,21 por m², são aproximadamente 157 meses. 

A locação da Shopee no Condomínio Piracicaba 2 ajuda a dimensionar essa diferença. Os 61,1 mil m² ocupados pela empresa representariam cerca de R$ 237,9 milhões em custo de reposição, usando a referência de São Paulo. Com aluguel médio de R$ 21,86 por m² em Piracicaba, a mesma área corresponde a aproximadamente R$ 1,34 milhão por mês. Nessa conta, seriam cerca de 178 meses, ou 14,8 anos, para atingir o equivalente ao custo de reposição. 

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