Plano Diretor: entenda as principais mudanças propostas e o que sabemos até o momento

A minuta proposta por Goulart busca ampliar as zonas de eixo estrutural, aumentando os limites de raio no entorno de metrô, trem e corredor de ônibus. Atualmente, essas áreas recebem incentivos para o desenvolvimento imobiliário, como isenções de taxas e permissão para edifícios altos.

Com a revisão, esses eixos de transporte poderão ser expandidos, aumentando a área urbana disponível para o avanço do mercado imobiliário. O raio de influência das estações de metrô e trem poderá ser ampliado de 600 metros para até 800 metros, e o entorno dos corredores de ônibus poderá ser estendido em até 450 metros.

Essas mudanças podem resultar em obras e regras distintas dentro de um mesmo quarteirão, atraindo mais investimentos para áreas internas dos bairros. Além disso, essas áreas têm vantagens que incentivam a construção de prédios comerciais e de uso misto. Para o caso dos residenciais está em debate principalmente a questão das vagas de garagem. Atualmente, é possível construir uma vaga por apartamento. No texto substitutivo, a proposta é que as vagas sejam permitidas para apartamentos que tenham no mínimo 30 m² e está em discussão a limitação da criação de vagas no caso dos prédios em eixos de transporte, que neste caso, deverão ter 60 m² no mínimo.

No entanto, o texto substitutivo do Plano Diretor que vem sendo aceito pelos legisladores tem recebido críticas de moradores por estabelecer estímulos ao desenvolvimento de imóveis em áreas valorizadas da cidade, com foco em padrões construtivos voltados para a classe média. Um exemplo disso é a redução dos custos para a oferta de vagas de garagem, mesmo em regiões com boa oferta de transporte público.

Recentemente, o Estadão noticiou estudo realizado pelo laboratório Arq.Futuro, do Insper, segundo o qual as áreas ao redor das estações de metrô Brooklin, Butantã e Sumaré tiveram a maior média de lançamentos de apartamentos após a implementação de incentivos e novas regras do Plano Diretor.

Essas áreas apresentaram a maior concentração de empreendimentos residenciais por quilômetro quadrado, impulsionados pela valorização do transporte público, estoque de terrenos disponíveis e aquecimento do setor imobiliário. O incremento da atividade construtiva foi ainda incentivado pelo Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016, que oferece benefícios para construções próximas às estações, como descontos no cálculo da área construída e incentivo ao uso misto de residências, lojas e escritórios.

Ainda de acordo com o estudo, as mudanças foram maiores nestes bairros, entre outros fatores, devido à proximidade com importantes regiões primárias de escritórios da capital, conhecidas como Central Business Districts, como Faria Lima, Berrini e Chucri Zaidan.

Assim, é de suma importância que os agentes e profissionais do mercado imobiliário comercial acompanhem e compreendam as mudanças propostas no Plano Diretor, pois elas devem influenciar as oportunidades e os desafios do setor na capital paulista. Continuaremos a noticiar as novidades sobre o Plano Diretor.

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