Bolha dos condomínios logísticos: queda da vacância e o custo alto pressionam o mercado; executivos explicam

Nos últimos cinco anos, o custo de construção de galpões logísticos no Brasil saltou de cerca de R$ 1.301/m² para R$ 1.932/m² — uma alta de 48,4%. No mesmo período, a inflação oficial medida pelo IPCA acumulou algo entre 30% e 35%. 

Na prática, isso significa que construir ficou significativamente mais caro em termos reais, com um avanço adicional estimado entre 12% e 18% acima da inflação. 

Esse descolamento ajuda a explicar a desaceleração no lançamento de novos empreendimentos especulativos. Mais do que um efeito inflacionário, o aumento reflete pressões estruturais sobre insumos como aço e cimento, além da mão de obra e dos gargalos logísticos herdados do período pós-pandemia. 

O resultado é um mercado mais seletivo, com maior dependência de pré-locações e contratos sob medida para viabilizar novos projetos. 

Esse descompasso entre oferta e demanda já começa a se refletir nos preços. Em alguns mercados, o valor de locação atinge patamares próximos a R$ 50/m², puxado pela escassez de ativos Classe A+ e A bem localizados e pela competição entre ocupantes. 

Para Marcio Siqueira, Diretor Executivo de Operações da Log, o cenário indica uma mudança na dinâmica de investimento. Segundo ele, o aumento no custo de construção e de capital trouxe maior seletividade para novos projetos, reduzindo o volume de empreendimentos especulativos e incentivando uma expansão mais estratégica, inclusive em regiões fora do eixo Rio-São Paulo. 

“Mesmo diante de um cenário macroeconômico desafiador, os espaços nos condomínios logísticos continuam ocupados [...] É natural que o aumento no custo de construção e de capital traga uma seletividade maior, mas isso gera também a oportunidade de trabalhar em novos mercados e regiões”, explica. 

Ao mesmo tempo, esse ambiente tem impulsionado a antecipação da demanda. A maior parte das novas locações vem sendo fechada por meio de contratos built-to-suit (BTS) ou pré-locações, um movimento diretamente ligado à menor disponibilidade de áreas prontas.  

“As empresas não estão apenas reagindo à escassez de galpões, elas estão escolhendo antecipar seus contratos porque sabem exatamente o que vão receber: ativos Classe A, entregues rigorosamente no prazo e com a infraestrutura necessária para sua eficiência operacional.”, afirma o executivo. 

“Acredito que a questão principal diz respeito à escassez de terrenos. Mesmo quando se encontra um terreno disponível, o desenvolvimento e a aprovação dos projetos podem levar um tempo considerável, chegando a três ou quatro anos, devido às exigências de órgãos e entidades ambientais. Os terrenos mais adequados já foram utilizados, o que torna o processo mais complexo atualmente”, explica Marino Mario, fundador e CEO da Retha. 

Além disso, Mario explica que à situação geopolítica justificam os aumentos nos preços, o que impactará os custos. No entanto, o executivo crê que o principal obstáculo para a disponibilidade de mais galpões e projetos é, sem dúvida, a escassez de terrenos. 

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