Reocupação do centro pode destravar um novo ciclo imobiliário no Brasil
- Sem moradores e uso misto, centros seguem vulneráveis à degradação; com planejamento e incentivos, podem voltar a atrair empresas, serviços e novos investimentos em retrofit.
Por décadas, o desenvolvimento imobiliário nas grandes capitais brasileiras seguiu um caminho previsível: expansão para áreas periféricas, criação de novas centralidades e migração gradual de empresas e moradores. O resultado, porém, começa a revelar um paradoxo urbano com impacto direto no mercado imobiliário comercial: enquanto as cidades se espalham, os centros tradicionais acumulam infraestrutura ociosa, estoques subutilizados e perda de vitalidade.
Na avaliação de José Carlos Martins, presidente do conselho consultivo da CBIC, a reocupação de centros urbanos voltou ao debate não apenas como uma pauta de revitalização urbana, mas como uma agenda estratégica de qualidade de vida, sustentabilidade e eficiência econômica, com potencial de melhorar indicadores como vacância, absorção líquida e preços de locação, especialmente em regiões centrais.
O centro esvaziou, mas o emprego ficou
Um dos pontos mais contundentes levantados por José é o desequilíbrio entre onde as pessoas moram e onde os empregos se concentram, especialmente em São Paulo.
Ele cita um levantamento que ilustra essa disparidade: enquanto a periferia teria “um emprego para cada cinco pessoas”, o centro paulistano concentraria “20 empregos para cada morador”. Na prática, a equação empurra diariamente milhões de pessoas para deslocamentos longos, caros e improdutivos.
Para José, a expansão urbana gera perda de qualidade de vida, amplia emissões e impõe um custo estrutural ao poder público, que precisa investir continuamente em infraestrutura e serviços sociais em regiões cada vez mais distantes, enquanto o centro permanece com redes prontas, porém subutilizadas.
Sinais do abandono
A taxa de vacância no centro de São Paulo apresenta uma trajetória de alta contínua desde o 1º trimestre de 2016, quando estava em 7,75%. De acordo com a análise mais recente da equipe da SiiLA, referente ao 4º trimestre de 2025, o indicador alcançou 15,35%, reforçando o avanço do esvaziamento da região.
Outro sinal claro desse movimento é a absorção
líquida acumulada nos últimos dez anos, que permanece negativa em –4.227 m²,
evidenciando a dificuldade do centro em reter e atrair ocupantes ao longo do
período.
Diferentemente de outras regiões corporativas da capital, o centro não conseguiu se recuperar após o forte estresse imposto pela pandemia. A área registrou absorção líquida negativa por quatro anos consecutivos (de 2020 a 2023), prolongando um ciclo de desocupação que ainda não foi revertido.
Por fim, o comportamento do valor de mercado reforça esse cenário de estagnação. Após registrar R$ 41,03 em 2016, os valores tiveram um leve aumento em 2023 (R$ 47,22) e em 2024 (R$ 47,78), mas voltaram a recuar e encerraram 2025 com R$ 45,40. A média desses 10 anos é baixíssima, equivale a R$ 43,70.
Sem vida após as 18h, não existe reocupação
Embora a discussão frequentemente seja tratada como uma questão de retrofit ou incentivos urbanísticos, José defende que o ponto central está na permanência das pessoas e na vida urbana contínua.
Para ele, a reocupação só se sustenta se houver uma mudança real no uso do centro, com atividades capazes de manter o fluxo depois do horário comercial.
“Não adianta nada disso se você não levar pessoas pra ficar depois das 6 horas da tarde. Porque daí o crime toma conta”, afirma.
Essa leitura reforça a tese de que centros urbanos não podem ser reativados apenas com escritórios e que o mercado imobiliário comercial precisa enxergar a reocupação como um ecossistema: moradia, emprego, serviços, lazer, comércio, cultura e segurança pública.
A partir dessa ativação inicial, a dinâmica se amplia. O centro começa a se comportar novamente como uma cidade “orgânica”, com diversidade social e presença de diferentes faixas de renda e idade.
Para o mercado imobiliário comercial, esse processo tende a favorecer primeiro o varejo e serviços e, com a consolidação do fluxo, pode impulsionar hotelaria e, no médio prazo, reposicionar o mercado de escritórios em regiões centrais.
O grande gargalo
Apesar de haver disposição municipal para reativar regiões centrais em diferentes capitais, José defende que o principal bloqueio está fora da esfera local.
Na visão dele, o centro só conseguirá escalar como tese imobiliária se o país enfrentar gargalos estruturantes que hoje travam o retrofit como: ausência de norma técnica específica para empreendimentos recuperados; desafios de financiamento e avaliação de garantias; passivos tributários acumulados...
“Um banco não pode emprestar dinheiro onde a garantia é inferior ao dinheiro que ele está entregando. Só que a norma técnica e o cálculo da avaliação do imóvel é baseado no que eu tenho naquele local e muitas vezes não presta”, afirma.
Retrofit: “não fecha a conta”
O resultado é que o retrofit, embora seja frequentemente apontado como a principal ferramenta de reocupação, encontra barreiras para ganhar escala.
José afirma que o mercado consegue fazer, mas não consegue multiplicar.
O problema, segundo ele, é que o ciclo longo, combinado à insegurança jurídica, eleva o custo de capital e reduz a atratividade do investimento, especialmente quando comparado a projetos greenfield, em que o empreendedor compra o terreno e desenvolve do zero, com maior previsibilidade.
No retrofit, além de comprar o prédio, o investidor enfrenta um processo de licenciamento, adequação e regularização com múltiplos atores e exigências.
“Robin Hood” urbano
Para ilustrar como incentivos podem destravar a reocupação, José cita uma estratégia adotada no Rio de Janeiro, baseada em transferência de potencial construtivo.
O mecanismo funciona como uma troca: ao construir no centro, o empreendedor recebe direito de construir adicional em outras regiões, normalmente mais valorizadas.
Segundo ele, o modelo cria um “efeito Robin Hood”, no qual parte do valor gerado em áreas nobres subsidia a revitalização do centro, sem necessidade de aporte direto do poder público.
