Ri Happy vai desocupar escritórios na Berrini em meio à reestruturação do negócio
Varejista devolverá, em dezembro deste ano, três conjuntos no Thera Corporate, que poderá ver sua vacância subir para 16,6%
A Ri Happy vai desocupar três conjuntos comerciais no Thera Corporate, na região da Berrini, em São Paulo, com entrega das chaves prevista para 4 de dezembro de 2026. A movimentação ocorre em meio à transformação do negócio, que passou por renegociação de dívidas, reorganização logística e mudanças no formato das lojas, além da recente aquisição pela BluSun Capital Partners.
Segundo fato relevante divulgado pelo Hedge AAA (HAAA11) na última terça-feira (6), a varejista notificou a rescisão dos contratos dos conjuntos 32B-2, 161 e 162, no empreendimento localizado na Avenida Luís Carlos Berrini, 105, integrante do complexo Thera One.
O comunicado não informa a metragem total que será devolvida, mas de acordo com o Market Analytics, da SiiLA, a empresa ocupa cerca de 1.900 metros quadrados privativos no empreendimento, a um custo de R$ 348,3 mil por mês pela locação, incluídos aí o aluguel, condomínio e IPTU (custo total de ocupação).
A Ri Happy está no escritório desde 2021. Se corrigidos pela inflação acumulada no período, o custo total atual do contrato de locação seria de R$ 185,10 por metro quadrado, contando com condomínio e IPTU. Já o Market Rent, também da SiiLA, indica um valor de mercado para o espaço de cerca de R$ 183,30, utilizando a mesma base de avaliação.
O destino das operações ou o motivo da saída não foram informados. Procurada, a Ri Happy não respondeu aos questionamentos da reportagem até o momento da publicação. O espaço permanece aberto para a versão da empresa.
Com a entrega dos escritórios pela varejista de brinquedos, o Thera Corporate, que possui 28,3 mil metros quadrados de área privativa pode ver sua vacância subir de 9,93% para 16,6%. Entretanto, parte da área atualmente disponível no ativo já estava em negociação avançada no mês passado.
O HAAA11 informou em setembro que dois conjuntos do empreendimento estavam em fase de minuta contratual para uma nova locação. Caso essa negociação seja concluída antes da devolução da Ri Happy, o impacto líquido sobre a ocupação do edifício corporativo deverá ser substancialmente menor e ficar em torno de 10,09%, em número levemente superior ao da vacância de empreendimentos A+ na região da Berrini, que é de 9,25% no 3T26, de acordo com o Market Analytics.
Se nenhuma outra área for absorvida, a saída da Ri Happy seria suficiente para elevar a vacância dos edifícios A+ da região para aproximadamente 10,0%, aumento de 0,77 ponto percentual.
Reestruturação
A decisão pela saída foi comunicada pouco mais de um mês após o anúncio da aquisição de 100% do Grupo Ri Happy pela BluSun. Divulgada em 31 de agosto, a transação envolveu as redes Ri Happy e PB Kids e marcou o retorno de Héctor Núñez à presidência, em substituição a Thiago Rebello. Os termos financeiros não foram revelados.
A mudança de controle sucede um processo de reorganização financeira. Em agosto de 2023, a Ri Happy fechou um acordo com nove bancos para alongar R$ 289 milhões em dívidas, com vencimentos em 2027 e 2028. A reestruturação, conduzida com assessoria da Starboard, também incluiu o compromisso de aporte de R$ 75 milhões pelo Carlyle para reforçar o caixa e abastecer as lojas nas principais datas comerciais. Banco do Brasil, Santander e BV concentravam cerca de 75% da dívida renegociada.
Na operação, a empresa passou a rever o uso dos espaços físicos. Segundo reportagem da Exame, o projeto Reset destina parte das lojas a entretenimento e serviços, com a marca Divertudo. Nas 13 unidades convertidas, a companhia informou alta de 77% nas vendas por metro quadrado, redução de 9% no estoque, crescimento de 2,5% na receita e avanço de 5,5 pontos percentuais na margem Ebitda. Os resultados se referem a esse grupo de lojas.
O tempo médio de permanência dos clientes passou de 11 para 42 minutos. A reorganização também alcançou a logística: em janeiro de 2024, a rede fechou seu centro de distribuição e transferiu o atendimento dos pedidos digitais para as lojas. Em agosto de 2026, o grupo somava 293 unidades, e o comércio eletrônico respondia por 8% a 9% da receita, conforme a publicação. Os números foram apresentados ainda sob a gestão de Thiago Rebello, antes da venda à BluSun.
A relação da Ri Happy com o Thera Corporate remonta ao início de 2021. Em notícia publicada em 28 de dezembro de 2020, a SiiLA informou que a varejista havia contratado a totalidade do 16º andar, anteriormente ocupado pela International Paper, por um prazo inicial de 60 meses a partir de janeiro de 2021. O anúncio atual envolve os conjuntos 161 e 162, além do 32B-2.
Entregue em 2014, o Thera Corporate é um empreendimento de classificação A+, com 15 pavimentos e cerca de 28,3 mil metros quadrados de área privativa.
Impacto no FII
A saída da Ri Happy terá impacto estimado de R$ 0,10 por cota ao mês para o HAAA11, embora o fundo já tenha vendido os imóveis. A obrigação decorre de uma garantia de receita concedida ao comprador na negociação.
A conclusão da venda de dez escritórios do Thera Corporate, por R$ 249,3 milhões, foi divulgada em 23 de setembro. Na estrutura da transação, o TRX Real Estate (TRXF11), comprador originalmente previsto, indicou o Hedge Renda Corporativa para assumir a aquisição e passou a ser cotista desse veículo.
O compromisso de compra e venda prevê uma indenização de performance por 24 meses a partir da entrada do comprador na posse. Nesse período, o HAAA11 deve complementar a diferença entre a receita mensal dos imóveis vendidos, descontadas as despesas ordinárias de condomínio e IPTU das unidades desocupadas, e o valor garantido de R$ 1,747 milhão.
Outro ponto em aberto é a multa por rescisão antecipada. De acordo com o fato relevante, eventuais valores recebidos serão usados para reduzir a indenização devida pelo HAAA11 ao comprador. A Ri Happy, porém, fez ressalva sobre a exigibilidade dessa cobrança na notificação encaminhada ao fundo.
