Shoppings no Brasil ganham fôlego e atraem investimentos em 2026
- Veja a expectativa das empresas e especialistas do segmento para este ano.
O segmento de shoppings vem se consolidando como um dos mais aquecidos do mercado imobiliário comercial, com a taxa de vacância em trajetória consistente de queda em todas as classes desde o fim da pandemia, já superando inclusive os níveis registrados no período pré-crise sanitária.
No recorte dos empreendimentos de alto padrão, dados da plataforma de inteligência e análise de shoppings da SiiLA, o GROCS, mostram que a vacância encerrou 2017 em 11,8%, atingiu seu pico no segundo trimestre de 2020, em 19,6%, no auge da pandemia, e passou a recuar de forma contínua, chegando a 7,15% no terceiro trimestre de 2025.
Esse movimento cria um ambiente de otimismo para 2026. Para entender as perspectivas do setor, o REsource ouviu a ALLOS, uma das maiores plataformas de shoppings do país, e Marcos Semenzin, sócio da Semma, trazendo visões complementares sobre o futuro do segmento.
Ecossistema de experiências
Na visão da ALLOS, o shopping deixa de ser apenas um espaço de consumo para se consolidar como um ecossistema de experiências, serviços e entretenimento.
“O consumidor consolidou hábitos mais orientados à conveniência, tempo de permanência qualificado e busca por experiências. Shopping não é só compra: é lazer, gastronomia, serviços e convivência. Em São Paulo, os crescimentos mais fortes em vendas totais foram em lazer e diversão (+26%), esportes (+25%) e outros serviços (+23%).”
Marcos Semenzin compartilha dessa leitura e reforça a solidez do setor:
“O setor continuará crescendo de forma sólida. Os empreendimentos consolidados continuarão a qualificar o mix e os mais recentes vão buscar se ajustar à demanda.”
Tendências para 2026
Segundo a ALLOS, gastronomia, bem-estar (wellness) e a expansão de marcas internacionais e premium devem ganhar ainda mais força.
“Em 2025, só no estado de São Paulo, foram 204 contratos assinados e 175 marcas incorporadas ao portfólio, como Adidas, Dengo, Sephora, Track&Field, Levi’s e LIVE!, refletindo a consistência do reposicionamento.”
Um exemplo desse movimento é a chegada da H&M ao Parque Dom Pedro, em Campinas, que recebeu a primeira H&M Home do Brasil e a primeira operação da marca fora de capitais.
Investimentos e cenário macroeconômico
“O setor continua atraente para investidores quando sustentado por ativos bem localizados, com alta ocupação, qualidade de mix e eficiência operacional”, diz a ALLOS
Semenzin concorda que o cenário de juros elevados ainda impõe cautela, mas vê uma oportunidade estrutural no médio prazo:
“O ambiente não é atrativo para investimentos de longo prazo por conta dos juros. Mas, como poucos shoppings foram lançados nos últimos anos, o estoque de lojas vagas tende a diminuir, criando uma grande oportunidade.”
Eficiência, retrofit ou expansão seletiva?
Segundo a ALLOS, a prioridade deve estar na eficiência operacional e no redesenvolvimento de ativos.
“O foco é valorizar e modernizar o que já é relevante e consolidado. O guidance de CAPEX para 2026 está entre R$ 350 milhões e R$ 450 milhões, priorizando projetos menores e de retorno mais rápido.”
A companhia avalia que, com juros elevados, projetos greenfield se tornam menos atrativos no curto prazo.
Semenzin complementa ao destacar que ainda há espaço para expansão territorial, sobretudo em cidades médias:
“Fusões e aquisições devem pautar o ano. Praças menores onde ainda não há shoppings também devem entrar no radar. Dos 5.500 municípios do Brasil, pelo menos 600 têm condições de ter um shopping.”
Ele cita como exemplo Votuporanga (SP), com cerca de 100 mil habitantes, que está prestes a inaugurar seu primeiro shopping já com âncoras e marcas satélites negociadas.
Comportamento do consumidor
Em convergência com a ALLOS, Semenzin destaca que a conveniência é hoje um dos principais vetores de mudança:
“O ser humano quer agilidade e experiências de compra sem grandes ruídos. O brasileiro gosta de tocar e provar o produto, e a falta de padronização de tamanhos reduz a segurança no digital.”
Riscos e oportunidades
Por fim, a ALLOS ressalta que os principais riscos estão na manutenção dos juros elevados, na restrição de crédito e na necessidade contínua de eficiência operacional e curadoria de mix.
Por outro lado, a companhia vê oportunidades na consolidação do shopping como plataforma de experiências e serviços, no crescimento de categorias como gastronomia, conveniência, wellness e marcas internacionais, além de projetos de redesenvolvimento que elevam fluxo e ticket médio.
