Tellus Rio Bravo assina acordos para comprar galpões logísticos por R$ 456,5 milhões; Amazon será principal inquilina
Operação envolve participações em empreendimentos em Pernambuco e São Paulo; Análise da SiiLA estima cap rate estabilizado da transação
O Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) divulgou, na terça-feira (3), que assinou acordos para comprar participações em dois galpões logísticos por R$ 456,5 milhões. Os contratos foram firmados em 30 de outubro, e a informação foi comunicada ao mercado por meio de fato relevante.
O maior investimento é um ativo totalmente ocupado pela Amazon, em Cabo de Santo Agostinho (PE). A operação inclui também parte do condomínio BTLG Embu, em Itapecerica da Serra (SP).
As aquisições dependem do cumprimento de condições contratuais, e a conclusão está prevista para até 18 de dezembro.
Conforme apurado pelo REsource, o fundo pagará R$ 400,4 milhões ao BTLC11 por 81,5% do Log Recife e R$ 56,1 milhões ao BTG Pactual Logística (BTLG11) por 49% do BTLG Embu. Os dois vendedores são fundos de tijolo do BTG Pactual, ou seja, o Tellus Rio Bravo negocia com...
Amazon tem contrato até 2032
Apesar do nome Log Recife, o empreendimento fica em Cabo de Santo Agostinho, na Região Metropolitana da capital pernambucana. Localizado na BR-101 Sul, tem 80.160 m² de área bruta locável (ABL), segundo dados do Market Analytics.
O galpão foi construído sob medida para a Amazon e entregue em junho de 2022. A empresa ocupa toda a área, com contrato vigente até o fim de maio de 2032 e reajuste anual pelo IPCA.
A locação é atípica, modalidade em que o imóvel é feito sob medida para o inquilino e o aluguel, em geral, não pode ser revisto durante o contrato. Em caso de saída antecipada sem justa causa, a multa equivale a todos os aluguéis restantes.
Com as aquisições, os contratos atípicos do FII Tellus Rio Bravo deverão passar de 16% para 88% da receita do fundo. O prazo médio das locações aumentará de 4,7 para 5,6 anos.
A composição dos imóveis também muda. Na classificação apresentada pelo gestor, os galpões de classe A+ passarão de 40% para 70% da carteira. Cerca de 90% do portfólio terá padrão classe A ou superior.
Galpão paulista tem vacância e renda garantida
O BTLG Embu tem 30.590 m² de ABL, divididos em dois blocos e 16 módulos. O empreendimento fica na Estrada Ferreira de Guedes, em Itapecerica da Serra (SP).
Atualmente, três empresas ocupam 68,2% da área. Entre os inquilinos estão o PMG Atacadista, a B4you Log e a Btwo Serviços Digitais. Um dos contratos vence no primeiro trimestre de 2027, enquanto outros dois têm vencimento no terceiro trimestre de 2029.
Quase 32% da ABL do condomínio logístico está vaga. Para assegurar receita enquanto esses espaços são comercializados, o vendedor oferecerá renda mínima garantida por até dois anos.
Segundo o BTG, a garantia usa como referência um aluguel de R$ 30 por m², corrigido pelo IPCA, para as áreas vagas, conforme as condições do contrato. O pagamento será ajustado à medida que os módulos forem ocupados.
A negociação também prevê um pagamento adicional ao vendedor (espécie de earn-out) caso os aluguéis subam acima da inflação no período definido. Assim, o preço final poderá superar os R$ 56,1 milhões anunciados.
O BTG informou que a negociação inicialmente envolvia três imóveis. Segundo o fato relevante divulgado pelo BTLG11, o acordo foi reduzido à participação no BTLG Embu em razão das condições de mercado e da disponibilidade de capital do comprador.
O REsource procurou a Tellus Investimentos para saber o motivo da redução do escopo da negociação e, até o momento da publicação, não obteve retorno.
Vendas de imóveis e financiamento viabilizam as aquisições
O Tellus Rio Bravo pagará R$ 292,2 milhões no fechamento do contrato, equivalentes a 64% do valor total. Os R$ 164,3 milhões restantes serão pagos em 24 meses, com correção pela variação positiva do IPCA.
Os recursos virão de vendas de imóveis em andamento e de um novo financiamento por meio de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). As condições dessa dívida ainda serão divulgadas pelo fundo.
Em outubro, os cotistas aprovaram a venda de três empreendimentos: One Park, Contagem e Guarulhos II, por R$ 526,7 milhões. As alienações integram o plano de substituir parte da carteira por novos ativos.
As aquisições ampliam o prazo dos contratos e o peso do e-commerce na carteira do FII. No imóvel paulista, o desafio será ocupar os espaços vagos, renovar o contrato que vence no primeiro trimestre de 2027 e manter a receita após o término da garantia oferecida pelo vendedor.
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