XP Malls conclui compra de 60% de shopping no ABC e projeta R$ 30,8 milhões em resultado
- Aquisição por R$ 331,1 milhões reforça sequência de transações envolvendo fundos imobiliários e grandes operadores de shopping centers
O XP Malls concluiu a aquisição de 60% do São Bernardo Plaza Shopping, em São Bernardo do Campo, por R$ 331,1 milhões. A participação pertencia à Allos e o negócio, anunciado inicialmente em agosto e finalizado em 26 de outubro.
Do valor da aquisição, aproximadamente R$ 231,8 milhões, equivalentes a 70% da operação, são pagos por meio de cotas do próprio XP Malls subscritas pela Allos. Os R$ 99,3 milhões restantes serão pagos em dinheiro em até 24 meses.
O fundo estima que a participação adquirida gere aproximadamente R$ 30,8 milhões de resultado operacional nos próximos 12 meses, ou R$ 0,48 por cota. Segundo a equipe de inteligência de mercado da SiiLA, o cap rate da operação é de 9,85%.
Com cerca de 42 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) e mais de 200 operações, o São Bernardo Plaza representa aproximadamente 25,2 mil m² de ABL proporcional para o XP Malls.
Mercado de shopping aquecido?
A compra acontece em um período de forte movimentação de capital entre operadores de shopping centers e fundos imobiliários.
Em março, o próprio XP Malls concluiu outra aquisição relevante: R$ 608,7 milhões por participações em cinco shoppings administrados pela Iguatemi, incluindo Pátio Higienópolis, Iguatemi Alphaville, Iguatemi Ribeirão Preto, Iguatemi São José do Rio Preto e Praia de Belas. Na ocasião, a estimativa era adicionar R$ 49,2 milhões ao resultado de 2026.
Mais recentemente, a Iguatemi avançou na venda de participações em outros cinco empreendimentos para o TRX Real Estate FII. O negócio soma R$ 876,1 milhões, dos quais R$ 569,5 milhões estão previstos para o fechamento e outros R$ 306,6 milhões serão pagos posteriormente. Mesmo com a venda das participações, a Iguatemi permanecerá responsável pela administração dos ativos.
A Allos também continua reciclando participações. Ainda em outubro, a companhia fechou acordos para negociar fatias de sete shoppings com o Kinea Allos Malls FII, em uma operação condicionada à captação mínima de R$ 600 milhões pelo fundo e que pode chegar a R$ 1 bilhão.
As operações mostram um modelo que vem ganhando espaço no setor: grandes administradoras reduzem ou reorganizam participações diretas nos imóveis enquanto FIIs ampliam sua exposição aos ativos.
Regulação
Em vários desses negócios, parte do pagamento é postergada ou realizada por meio de cotas, permitindo movimentar participações de centenas de milhões de reais sem exigir o desembolso integral imediato.
Esse tipo de estrutura passou a receber maior atenção da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Em parecer divulgado em 2026, a área técnica da autarquia indicou que operações nas quais um imóvel é transferido para um FII e o vendedor recebe cotas como contrapartida devem ser analisadas pela sua essência econômica, ainda que o negócio seja dividido em etapas. Dependendo da estrutura, podem ser aplicáveis exigências como avaliação independente do ativo e aprovação dos cotistas.
No caso do São Bernardo Plaza, além da geração de renda, o XP Malls aposta em melhorias no mix de lojas, ocupação dos espaços e gestão do empreendimento para elevar o resultado operacional nos próximos anos.
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