Apesar de retração das vendas no e-commerce, demanda por galpões deve seguir forte
- Mesmo com número das vendas online em queda, players do mercado de condomínios logísticos seguem confiantes que demanda por área seguirá em alta.
Dados da Associação Brasileira do Comércio Eletrônico (ABComm) mostram que houve uma queda de 4,03% nas vendas do e-commerce no primeiro trimestre de 2023, em relação ao mesmo período do ano anterior. De acordo com a entidade, as compras online são responsáveis por 10% das vendas no varejo nacional.
Na avaliação de Mauricio Salvador, presidente da ABComm, a redução do volume de vendas nos primeiros meses do ano pode ser atribuída a uma série de fatores: “A redução no faturamento de empresas que enfrentaram problemas no balanço, a questão fiscal que afetou companhias estrangeiras e a manutenção dos juros que prejudicou as vendas a prazo são alguns dos motivos. Apesar dos desafios, acreditamos que haverá recuperação nos próximos meses.” No ano de 2022, as vendas no e-commerce chegaram a R$ 169,6 bilhões no país. Para este ano, a projeção é de crescimento de 1,5%.
As empresas de varejo e de e-commerce estão entre os maiores ocupantes do mercado de condomínios logísticos, segundo dados da plataforma Market Analytics, da SiiLA, ficando atrás somente do setor de Transportes e Logística. Apesar de as vendas não estarem tão animadoras, os principais desenvolvedores e proprietários de galpões permanecem confiantes perante os resultados, justamente por enxergar a situação mais como uma renovação de ciclo do que uma queda propriamente dita, mesmo com eventuais saídas de varejistas em dificuldade financeira.
Possíveis devoluções de empresas em crise x ocupação
Quando falamos sobre queda dos números nas vendas online ou até mesmo uma “crise” no varejo, logo surgem questionamentos quanto aos possíveis impactos nas ocupações no mercado imobiliário comercial. O caso mais emblemático que podemos mencionar para ilustrar a preocupação de proprietários e investidores é o pedido de recuperação judicial da Americanas. Além dela, a Tok&Stok também surpreendeu o mercado há alguns meses, após ser acionada juridicamente em um pedido de despejo de condomínio logístico onde fica seu CD, localizado em Extrema (MG).
Porém, no caso da Tok&Stok, ainda que a empresa precise devolver a área que ocupa no futuro, a tendência é que o ativo não fique muito tempo desocupado. Atualmente, a companhia ocupa o Extrema Business Park Bloco I, um ativo de alto padrão (A), com 66.940 m² de ABL (Área Bruta Locável). A localização estratégica e qualidade do ativo são fortes indicativos de que o espaço, caso seja desocupado pela varejista, não deve ficar sem inquilinos por muito tempo. Adicionalmente, há poucos espaços vagos para quem deseja instalar uma operação ou expandir na região de Extrema. Ao final do 1T23, a taxa de vacância de galpões por lá ficou em 1,2% e está entre as menores do país.
Outra informação que pesa na balança a favor do mercado de condomínios logísticos é o fato de que não somente o segmento de e-commerce tem puxado o aumento da locação de área de galpões nos últimos anos.
Em levantamento exclusivo da SiiLA, conseguimos ter a percepção de outros setores que também expandiram em área ocupada dentro dos condomínios logísticos brasileiros de dois anos para cá, como o setor Farmacêutico e de Tecnologia da Informação, com respectivamente 76,71% e 71,68% de crescimento.
É fato que houve um grande boom do e-commerce, que impulsionou a demanda por ativos logísticos, no período de isolamento provocado pela pandemia de Covid-19, salto que não deve ser visto novamente tão cedo, justamente por se caracterizar como um fenômeno atípico. Para especialistas do mercado imobiliário, o que de fato estamos começando a observar é uma acomodação do setor de galpões, com a demanda por área de e-commerce voltando ao seu ritmo habitual, já que as lojas de rua e shoppings estão funcionando normalmente.
Para players do mercado imobiliário, como a gestora de recursos independente Cy Capital, o mercado de galpões logísticos está entrando em uma nova fase, diante da elevação dos custos e tendência de estabilização dos níveis de absorção (isto é, área locada nesses ativos). Na visão de Bruno Ackermann, gestor de fundos logísticos da empresa, a performance do mercado de galpões deve continuar com demanda consistente e oferta durante 2023. Você pode conferir a entrevista completa e mais insights da Cy Capital lendo a reportagem neste link.
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