Do varejo físico ao digital: a transformação do ranking de ocupantes de condomínios logísticos
- Dados do Market Analytics da SiiLA mostram a ascensão de Mercado Livre, Amazon e Shopee, enquanto outras operações perdem espaço.
Nos últimos anos, o mercado de condomínios logísticos no Brasil passou por grandes transformações no ranking dos principais ocupantes de imóveis A+, A e B do país.
Em 2019, as Lojas Americanas lideravam a ocupação, com mais de 451 mil m², seguidas pelo Mercado Livre (217 mil m²) e pelo Carrefour (203 mil m²). Naquele momento, gigantes do e-commerce como Amazon e Shopee tinham uma presença ainda tímida — no caso da Amazon — ou sequer existiam no setor, como a Shopee.
A partir de 2020, o cenário começou a mudar. O Mercado Livre quase dobrou sua área ocupada, alcançando 400 mil m², e iniciou uma escalada que o consolidaria como o principal player do segmento. Locações como no DCC - Distribution Center Cajamar (75.8 mil m²) e no Bresco Bahia (37.9 mil m²) contribuíram para esse avanço.
No ano seguinte, em 2021, a companhia superou a marca de 900 mil m², deixando para trás varejistas tradicionais, incluindo a antiga líder Lojas Americanas. Agora, em 2025, o marketplace de origem argentina acumula 1,76 milhão de m² — mais de quatro vezes o espaço que detinha no início da série histórica, conforme indica o gráfico a seguir.
Pandemia e crescimento
Ainda em 2021, com a intensificação das medidas restritivas decorrentes da pandemia de Covid-19, tanto o varejo quanto o e-commerce impulsionaram o mercado logístico, tornando-o ainda mais competitivo e valioso.
O crescimento do Mercado Livre abriu espaço para uma reorganização no ranking. A Amazon, que ocupava apenas 56 mil m² em 2019, chegou a 608 mil m² em 2025, consolidando-se como a segunda maior ocupante do país. Já a Shopee, que só aparece nos registros a partir de 2021, saltou de 15 mil m² para 713 mil m² em apenas quatro anos — reflexo da agressiva estratégia de expansão logística da companhia no Brasil.
Enquanto isso, empresas até então tradicionais enfrentaram retração. Lojas Americanas, que já foi líder absoluta, recuou sua ocupação para 401 mil m² em 2025, encolhimento causado pela crise que atingiu a companhia em 2023. A Via manteve sua área praticamente estável ao longo do período, com cerca de 264 mil m².
Além do e-commerce
Entre os operadores logísticos, o destaque fica para a DHL Express, que expandiu sua área de 167 mil m² em 2019 para 245 mil m² em 2025, enquanto a Luft Logistics variou entre 160 mil e 239 mil m² no mesmo intervalo.
Hoje, o mercado de condomínios logísticos no país soma 28,2 milhões de m² de estoque. As cinco maiores empresas ocupantes (Mercado Livre, Shopee, Amazon, Magalu e Lojas Americanas) respondem juntas por 14% desse total — cerca de 3,9 milhões de m², indicam os dados da plataforma Market Analytics, da SiiLA.
Os números evidenciam a mudança estrutural no setor: se no início da década os varejistas tradicionais ainda tinham protagonismo, hoje o mercado é dominado por plataformas digitais e operadores de comércio eletrônico. O avanço acelerado de Mercado Livre, Amazon e Shopee reposicionou o mercado de condomínios logísticos, elevando a demanda por novos empreendimentos e consolidando o e-commerce como principal motor de crescimento do setor no Brasil.
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