Entenda a diferença entre gestor e administrador de um fundo de investimento imobiliário

O gestor de um fundo é encarregado pelo gerenciamento do portfólio, envolvendo a decisão e escolha de compra, venda e melhorias dos ativos imobiliários dentro do fundo. Parte de seu trabalho inclui a comercialização dos imóveis, prospecção de novos inquilinos e a precificação do aluguel.
Já o administrador se responsabiliza em cumprir com a parte burocrática e jurídica, garantindo o bom fluxo do Fii

Arthur Moraes, sócio e professor do Clube FII, explica as principais semelhanças e diferenças entre o administrador e o gestor de um FII

Por: SiiLA News

01/12/2023

O mercado imobiliário, em especial os fundos de investimentos imobiliários são alvos de milhares de investidores que buscam oportunidades diversificadas para alocar recursos e garantir bons retornos. Dois papéis fundamentais nesse contexto são desempenhados pelo gestor e pelo administrador de fundo de empreendimento imobiliário. Porém, qual a função de cada um deles?

Para ir a fundo no assunto, a equipe do REsource, consultou Arthur Moraes, sócio e professor do Clube FII, que explicou as principais semelhanças e diferenças entre o administrador e o gestor de um fundo de investimento imobiliário.

“O administrador pode acumular a função de administrar e de gerir o fundo, mas muitas vezes uma instituição financeira faz administração e uma outra instituição, que não precisa ser necessariamente financeira, faz a gestão”, explica.

Basicamente, o gestor de um fundo é encarregado de tomar decisões estratégicas visando maximizar os retornos aos cotistas. Sua responsabilidade central é o gerenciamento do portfólio, envolvendo a decisão e escolha de compra, venda e melhorias dos ativos imobiliários dentro do fundo. Parte de seu trabalho inclui a comercialização dos imóveis, prospecção de novos inquilinos e a precificação do aluguel.

“E qual que é a parte do administrador? É a parte mais burocrática e jurídica. Ele é responsável pelos contratos de compras e vendas de ativos de um fundo, por exemplo, mas não é responsável por opinar se ele considera que é bom negócio ou não”, conta Moraes.

Para exemplificar, o professor utiliza um fundo de Shoppings Centers. O gestor, depois de análise com sua equipe, comunica que vai realizar a compra de um ativo comercial que se encaixa dentro do regulamento do fundo. “Aqui, o papel do gestor, é garantir, após os estudos, que a decisão de compra esteja de acordo com as regras que regulam o fundo”, explica.

E, nessa situação, “o administrador tem que verificar toda a questão legal, toda a documentação, ver se o vendedor tem o poder para vender, vê se tem restrições etc.” completa o executivo.

Gestores x Administradores

Uma empresa que atua como um administrador, pode assumir o papel também de gestor em um outro fundo. Casos como este são corriqueiros, como por exemplo o BTG Pactual, que além de ter a posição de gestor em fundos como o CNES11 – FII CENESP e o BTLG11 – FII BTG PACTUAL LOGÍSTICA, também atua como administrador em fundos com outros gestores, como é o caso do BROF11 – FII BRPR CORPORATE OFFICES, gerido pela BRPR Consultoria e LVBI11 – FII VBI LOGÍSTICO, da VBI Real Estate, porém, em ambos, o BTG está a cargo da administração.

E como evitar conflitos de interesses? Moraes explica que em situações como esta, o caso é necessário aos investidores e cotistas, que em uma assembleia ditam a escolha e os próximos passos para o Fundo.

“Situações que podem gerar conflito de interesses entre as partes envolvidas em um FII são sempre submetidas a aprovação em assembleia geral que, em vias de regras, será necessário votos a favor que representem, no mínimo, 25% das cotas. Então, se uma das partes envolvidas estiver estudando uma ação em que pode haver um conflito de interesses, ele precisa, primeiro, submeter a proposta para aprovação dos cotistas, com quórum qualificado”, esclarece.

Outra situação que pode ocorrer é na contratação de um prestador de serviços do mesmo grupo do controlador, situação que também é considerada um conflito de interesses. Nesses casos, os fundos costumam a convocar assembleias e pedir uma “aprovação contínua" para o conflito, ou seja, uma vez aprovado pelos cotistas, o fundo não precisa consultar mais os investidores para decidir sobre determinado assunto. Aprovações contínuas, porém, não podem incluir decisões de grande impacto no fundo e na rentabilidade, como compra e venda de escritórios.

Embora o gestor e o administrador de fundo de investimento imobiliário tenham responsabilidades distintas, é crucial reconhecer a complementaridade de seus papéis. Uma colaboração eficaz entre esses profissionais pode resultar em estratégias mais assertivas, maior eficiência operacional e, em última análise, em melhores retornos para os investidores.

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