Giancarlo Nicastro recebe Cesar Worms, gerente de real estate de Viracopos, para falar sobre o mercado logístico em novo episódio do SiiLA Podcast

Quando falamos em aeroportos, logo vem na nossa mente aviões, bagagens e torres de controle. Mas eles vão além disso, existe todo um universo logístico e pouco conhecido dentro do real estate. Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, conversou com Cesar Worms, gerente de negócio imobiliário de Viracopos, na mais recente edição do SiiLA Podcast.

O bate papo aconteceu no Aeroporto de Viracopos e foi focado em entender como funciona a operação logística no mundo aeroportuário. Veja aqui um trecho do bate-papo e assista na integra no YouTube ou ouça pelo Spotify.

Giancarlo Nicastro: Cesar, você pode falar um pouco sobre como é a rotina da área de negócios imobiliários dentro de um aeroporto?

Cesar Worms:  O aeroporto tinha uma gerência comercial muito focada no varejo do aeroporto, ou seja, nas lojas. Porém, a direção viu a possibilidade de desenvolver as áreas que estão dentro do sítio aeroportuário. Havia muito terreno disponível para desenvolvimento e exploração imobiliária. Fui convidado pela diretoria de Viracopos para liderar esse desenvolvimento.

GN: Normalmente, frequentamos aeroportos como passageiros e a visão do senso comum é que esses locais são naturalmente mais burocráticos. Agora olhando para o mercado de real estate, posso imaginar que todo o processo de desenvolvimento também é mais complicado. Poderia me explicar um pouco sobre esse universo imobiliário dentro dos aeroportos?

CW: Vamos separar o aeroporto em 2 grandes segmentos. O segmento regulado abrange toda a parte operacional, incluindo as operações de passageiros, operações de carga e controle de acesso. Começando pelo aeroporto do ponto de vista operacional. Isso é regulado pela Agência Nacional de Aviação Civil (ANAC) e é uma regulação bastante rígida. Porém, quando você olha para o contrato de concessão, especificamente o contrato de concessão de Viracopos, ele trata da possibilidade de comercialização de espaços dentro do aeroporto a preços de mercado acordados entre as partes. Isso desvincula a parte da exploração imobiliária do aeroporto da questão tarifária. Portanto, é necessário desmistificar a ideia de que é muito mais difícil. É um ambiente regulado, sim. Mas é um ambiente de exploração imobiliária onde o próprio contrato estabelece isso.

GN: Recentemente você mencionou em uma entrevista ao REsource que o mercado pode começar a enxergar o aeroporto como um grande centro de distribuição. Como você avalia isso?

CW: Não só pode, como deve. Existe o conceito de desenvolvimento de aeroporto, conhecido como aerotropolis. Esse conceito foi desenvolvido por um professor da Universidade de Columbia, John Kasarda, que nos ajudou a desenvolver o plano diretor de Viracopos. Basicamente, a ideia é que o aeroporto é uma centralidade e, a partir dessa centralidade, surgem atividades econômicas no seu entorno, incluindo o desenvolvimento imobiliário. Falando agora sobre o caso de Viracopos. Ele tem uma característica voltada para o transporte de carga, sendo um aeroporto cargueiro. Grande parte da nossa receita aqui vem da carga, então qual é a primeira atração de Viracopos? Logística e galpões. E com os galpões, podemos trazer indústrias. Ao trazer as indústrias, podemos pensar em hotéis? Sim. Podemos trazer comércio varejista fora do terminal de passageiros? Sim. Portanto, começamos a criar um cluster em torno do aeroporto. Ele é um centro em torno do qual se desenvolvem todas essas atividades imobiliárias. Começando pelo segmento logístico, devido à sua vocação cargueira, visto que mais de 40% da carga aérea que entra no Brasil passa por Viracopos.

GN: Uma das coisas que sempre falo, inclusive no nosso curso do SiiLA ACADEMY, é sobre a logística que serve para armazenar. Os centros logísticos que monitoramos e nos quais a SiiLA trabalha com dados são destinados principalmente ao armazenamento de cargas e mercadorias, não à indústria. Portanto, se 40% da carga que chega ao Brasil passa por Viracopos, isso faz total sentido. O real estate em aeroportos ainda é um mercado muito recente, como você faz para precificar uma locação, uma ocupação? Quais são os inputs que você leva em consideração?

CW: Primeiro, vamos diferenciar a questão da armazenagem e do trânsito de carga. O aeroporto sempre foi visto como um local de trânsito de carga. Por isso, dentro dos aeroportos, as áreas destinadas à operação e movimentação de carga são geralmente pequenas, principalmente antes da concessão dos aeroportos. Isso porque a carga passa pelo aeroporto e é levada para outro lugar. Portanto, essas áreas de trânsito, chamadas de “linha A”, são aquelas localizadas na frente do pátio de aeronaves, onde os preços são mais altos e as áreas são menores. Quanto à precificação, quais são as variáveis que consideramos? Quais são as vantagens para o operador de estar aqui dentro? Primeiro, a velocidade da operação. Transitar a carga entre a aeronave e o seu armazém estando na porta do pátio é uma grande vantagem. Em segundo lugar, o seguro pago pela carga ou pela movimentação é maior ou menor? Por estar dentro do aeroporto, é menor, pois o risco é menor do que transitar pelas rodovias. É difícil dimensionar, mas sabemos que o cliente está disposto a pagar mais por essa facilidade operacional.