Giancarlo Nicastro comenta o Valor de Mercado, nova métrica da SiiLA que trará maior precisão na análise de dados do mercado imobiliário
- SiiLA lança métrica única que vai otimizar e deixar mais precisa a análise de dados do mercado imobiliário
Na última semana, a SiiLA anunciou uma nova métrica para o mercado imobiliário comercial brasileiro: o Valor de Mercado de cada propriedade. Esta inovação promete transformar a análise dos preços dos ativos imobiliários, que, até então, era realizada a partir do preço pedido de propriedades disponíveis.
Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, enfatiza que o Valor de Mercado chega para aumentar a transparência no setor e fornecer aos profissionais uma visão mais precisa dos valores reais dos ativos e das regiões. Segundo o executivo, o preço pedido não é adequado para análises de mercado, pois se baseia apenas nos valores solicitados por imóveis disponíveis, eliminando da análise os imóveis ocupados.
“Em regiões como a Faria Lima, onde os imóveis de alto padrão já estão locados, a vacância está nos imóveis de menor qualidade, consequentemente, empreendimentos mais baratos. Portanto, analisar unicamente o preço pedido dessa região não reflete o real valor de mercado dos ativos que estão nela” comenta Nicastro. “O Valor de Mercado não é o mesmo do Preço Pedido, pois a nova métrica leva em consideração, disponibilidades no imóvel, na região, padrão construtivo, transações, tempo de carência e outros imóveis compatíveis na mesma região”, explica.
Análises com o Valor de Mercado
Diferente do cenário visto nos escritórios, onde a alta vacância fez com que o preço pedido por esses espaços ficasse abaixo do Valor de Mercado, o segmento logístico, que hoje está em um patamar mais equilibrado entre demanda e oferta, com taxa de vacância em torno de 10% no Brasil, apresenta uma dinâmica diferente entre Preço Pedido e Valor de Mercado, conforme demonstrado no gráfico a seguir.
O valor de mercado para os condomínios logísticos do Brasil se mantém abaixo do preço pedido desde 2021, com uma diferença que varia entre 19% e 20%. Para explicar essa discrepância, Giancarlo apresenta no vídeo um exemplo claro do uso do preço pedido, do valor de mercado e, inclusive, do valor transacionado.
A análise foi desenvolvida a partir da divulgação realizada por uma corretora do mercado imobiliário que está ofertando área para locação em um imóvel logístico na região metropolitana de Belo Horizonte. No e-mail enviado para anunciar o empreendimento, a empresa oferece a locação por R$ 23/m². Além disso, são oferecidos benefícios para o futuro inquilino, incluindo 6 meses de carência para contratos de 60 meses. Com base nessas condições, é possível concluir que o valor efetivamente transacionado na propriedade será em torno de R$ 20,50/m².
Em contrapartida, o Valor de Mercado da propriedade, utilizando a metodologia da SiiLA, indica que o valor do ativo é atualmente de R$ 22/m². “Nós chegamos a essa conclusão com base nos padrões construtivos, condições de mercado — disponibilidade e estoque futuro —, qualidade da planta e demanda da região. Tudo isso visa proporcionar maior equilíbrio e precisão nas análises para nossos clientes”, explica o CEO da SiiLA.
Sobre o Valor de Mercado
O Valor de Mercado é determinado através de uma metodologia exclusiva da SiiLA, que analisa detalhadamente todos os imóveis monitorados. A análise considera as condições específicas do ativo, níveis de vacância, preços solicitados e valores de contratos vigentes (transacionados), além de fatores externos como ativos comparáveis na região e condições gerais de vacância.
"Esta é mais uma inovação da SiiLA, permitindo que todos os profissionais do setor analisem o Valor de Mercado de um imóvel e o comparem com a região, o preço pedido quando há áreas disponíveis ou até mesmo com o preço transacionado", comenta Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA.
A metodologia foi desenvolvida com base em dados coletados pela equipe de inteligência da SiiLA, que monitora um total de 40 milhões de m². Todos os imóveis monitorados possuem fichas técnicas detalhadas e históricos completos de movimentações, incluindo novas locações, devoluções, preços solicitados e transacionados, entre outros.
Essa novidade já está disponível para os assinantes da plataforma Market Analytics da SiiLA.
