Iguatemi e Catuaí anunciam Four Seasons de R$ 1 bilhão no Itaim Bibi e acirram disputa com a JHSF
Complexo prevê 104 acomodações hoteleiras e 45 unidades residenciais em terreno de aproximadamente 3,7 mil m²; REsource antecipou os estudos para a área
A Iguatemi fará sua estreia no setor hoteleiro em parceria com o Grupo Catuaí, com um empreendimento de aproximadamente R$ 1 bilhão que marcará o retorno da bandeira Four Seasons a São Paulo. Anunciado na última quinta-feira (5), o complexo reunirá hotel, residências, restaurantes e espaços de bem-estar entre as ruas Amauri e Jerônimo da Veiga, no Itaim Bibi, próximo à avenida Brigadeiro Faria Lima.
A Catuaí terá participação de 56% no empreendimento, enquanto a Iguatemi ficará com 44%. O investimento total inclui terreno, obras e acabamento. O projeto está em fase de licenciamento, com inauguração prevista para o final de 2030, condicionada às aprovações necessárias e ao cronograma de desenvolvimento.
Com a iniciativa, a Iguatemi passa a investir em um segmento no qual a concorrente JHSF atua sob a marca Fasano. No mesmo bairro, o hotel Fasano São Paulo Itaim dispõe de 107 acomodações distribuídas em 20 andares, com áreas de 30 a 190 m². O novo Four Seasons prevê 104 acomodações hoteleiras, além das unidades residenciais.
De escritórios a hotel e residências
O anúncio define a destinação de uma área cujo desenvolvimento já vinha sendo acompanhado pelo REsource. Em reportagem publicada em 7 de outubro, o veículo informou que parte do terreno tinha autorização para a construção de um edifício corporativo de 13 andares, com 11,2 mil m² de área construída e lojas no térreo.
Na ocasião, o REsource também apontou a demolição de dois prédios entre 2022 e 2023 e a existência de registros de 2025 que vinculavam a sociedade responsável pelo projeto a empresas da Iguatemi e do Grupo Catuaí.
À época, a Iguatemi confirmava os estudos com um coinvestidor, mas ainda não havia definido publicamente as características, a destinação ou a estrutura de financiamento do empreendimento. O anúncio revelado ontem (5) acabou por esclarecer esses pontos.
A configuração
anunciada agora substitui a proposta de escritórios por um complexo de
hotelaria e residências. A mudança considerou a avaliação das sócias sobre a
oferta de hospedagem de luxo em São Paulo.
Segundo dados do Market Analytics, da SiiLA, a região onde será erguido o novo
hotel fica entre as regiões da Faria Lima e do Itaim. Ambas apresentam baixa
vacância, de 9,22% e 7,31%, respectivamente.
Hoje, a Faria Lima e o Itaim Bibi contam com os valores de mercado mais altos da capital paulista para empreendimentos de classes A+ e A: R$ 309,10/m², no caso da primeira, e R$ 302,33/m², na segunda.
A formação do terreno ocorreu ao longo de aproximadamente cinco anos, com a aquisição e demolição total de outros três imóveis, além dos dois edifícios já mencionados na reportagem do REsource no início do mês passado.
O novo projeto ocupará um terreno de aproximadamente 3,7 mil m². Essa metragem corresponde à área do lote, e não à área construída do complexo. O edifício previsto terá 26 andares, com arquitetura assinada pelo escritório David Chipperfield Architects.
O empreendimento
O empreendimento será organizado em dois blocos. O primeiro, com entrada pela Rua Amauri, reunirá as 104 acomodações do hotel e 35 apartamentos com serviços hoteleiros. Destinadas à venda, essas unidades serão entregues equipadas e poderão aderir ao programa de locação do Four Seasons, compartilhando a infraestrutura de lazer e serviços do hotel.
O segundo bloco terá acesso independente pela Rua Jerônimo da Veiga e dez unidades residenciais: nove apartamentos de aproximadamente 750 m² e uma cobertura de cerca de 1.200 m². As residências contarão com áreas de lazer privativas e vistas para o Jardim Europa e para o Itaim Bibi. Ao todo, serão 45 unidades residenciais, distribuídas entre os dois produtos, além das acomodações hoteleiras.
A infraestrutura do complexo também prevê três restaurantes, um bar, um espaço para eventos, um spa, uma piscina e uma academia. A operação do hotel ficará a cargo do Four Seasons.
A Iguatemi participará, por meio de uma controlada, de uma sociedade de propósito específico com a Catuaí. Para sua fatia de 44%, a companhia estima desembolsos de cerca de R$ 300 milhões entre 2027 e 2030.
Considerando as premissas atuais de desenvolvimento, ocupação, diárias médias e comercialização das unidades, a Iguatemi projeta uma taxa interna de retorno (TIR) nominal, sem alavancagem, de 18% ao ano para sua participação. Trata-se de uma estimativa da companhia, dependente dessas premissas.
Ambas as gestoras foram procuradas para comentar o assunto, mas, até o momento desta publicação, não responderam.
Retorno a São Paulo e projeto no Rio
O novo empreendimento será a segunda operação da bandeira Four Seasons na capital paulista. A primeira foi inaugurada em 2018, no Parque da Cidade, junto à Marginal Pinheiros, e encerrou suas atividades em 2020. O imóvel passou a abrigar o JW Marriott São Paulo, inaugurado em 2022.
A Catuaí também participa, por meio da Catuaí Asset, do projeto Four Seasons que ocupará o antigo Hotel Marina Palace, no Leblon, no Rio de Janeiro. Anunciada pela rede em dezembro de 2025, a unidade tem inauguração prevista para 2029, antes do empreendimento paulistano.
O projeto carioca prevê aproximadamente 120 apartamentos e suítes, com renovação da fachada e dos interiores do edifício existente. A estrutura incluirá restaurante, spa, bar e piscina na cobertura.
