Pinheiros vs Chácara Santo Antônio: semelhanças numéricas, trajetórias opostas
- Ambas as regiões fazem parte da CBD de São Paulo, locais onde se concentram diversas empresas e escritórios
Apesar de serem regiões de negócios e concentrarem empreendimentos corporativos, os CBDs de São Paulo apresentam características distintas. A Faria Lima é o maior exemplo disso, concentrando a maior quantidade de empresas e menor vacância. Já a Chucri Zaidan, embora consolidada como polo empresarial, ainda enfrenta uma taxa elevada de espaços vagos.
Mas as diferenças vão além dessa comparação clássica. Ao analisar as regiões de Pinheiros e Chácara Santo Antônio, é possível observar dinâmicas bastante distintas, ainda que seus números mais recentes sejam semelhantes.
Ambas as regiões possuem estoque total próximo, com 293.1 mil m² em Pinheiros e 282.6 mil m² na Chácara Santo Antônio, considerando imóveis classe A+ e A. Porém as semelhanças terminam nessa parte, as taxas de vacância se diferenciam de maneira extrema: 16,47% em Pinheiros e 43,6% na Chácara Santo Antônio.
Porém, para uma análise mais completa, é essencial olhar para o histórico dessas regiões e entender como chegaram a esses índices.
O passado explica o presente
A trajetória de cada região ajuda a entender o cenário atual. Desde 2019, Pinheiros teve cinco trimestres com novas entregas de estoque de ativos classe A+ e A, enquanto a Chácara Santo Antônio passou por longos períodos sem novos empreendimentos, registrando apenas dois trimestres com novas entregas nesse intervalo.
Além disso, a linha de evolução da vacância nas duas regiões se comporta de maneira semelhante, em suas devidas proporções. Em Pinheiros, grandes entregas impactam diretamente no percentual de espaços vagos, algo visto no último trimestre de 2024. Nessa ocasião, a vacância saltou de 8,86% para 16,47% devido à chegada de 33,8 mil m² de novo estoque, distribuídos em dois empreendimentos.
Já na Chácara Santo Antônio, a vacância tem se mantido mais estável, sem oscilações bruscas ao longo dos anos, exceto pelos dois últimos trimestres de 2019, um padrão que explica a baixa entrega de novo estoque, pois uma vacância alta tende a afastar novos empreendimentos.
O futuro: tendências opostas
As previsões para os próximos anos indicam que as regiões seguirão caminhos semelhantes, em relação a entregas de novos empreendimentos. A Chácara Santo Antônio deverá receber quase a mesma quantidade de novo estoque em relação a Pinheiros: serão 97,5 mil m², contra 106 mil m² na outra região.
Porém, a quantidade de empreendimentos também varia. Em Pinheiros, estão previstas sete entregas, com alguns destaques ainda nesse ano, como o HBR Corporate Tower Pinheiros, com 9 mil m², que já foi pré-locado pelo Hospital Albert Einstein.
Já na Chácara Santo Antônio, apenas dois novos empreendimentos serão entregues, mas um deles terá um peso significativo no mercado: o Alto das Nações, com 85 mil m², será o maior edifício corporativo de São Paulo.
Embora o impacto dessas novas entregas ainda seja incerto, o histórico de cada região pode dar pistas sobre o que esperar. Enquanto Pinheiros segue absorvendo novos espaços rapidamente, a Chácara Santo Antônio enfrentará o desafio de lidar com um grande acréscimo de estoque em um curto período.
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