Por que as taxas de desconto no mercado imobiliário permanecem estáveis apesar da SELIC a 14,25%
- Apesar da taxa básica atingir 14,25% em abril de 2025, investidores permanecem focados em fundamentos como contratos indexados, qualidade de inquilinos e estabilidade da renda — mantendo as taxas de desconto praticamente inalteradas
Em abril de 2025, o Banco Central do Brasil elevou a taxa SELIC para 14,25%, marcando o pico do atual ciclo monetário. Pela lógica financeira tradicional, valores elevados deveriam levar a um aumento nas taxas de desconto utilizadas em modelos de avaliação imobiliária, resultando em valores mais baixos dos ativos. Porém, essa correlação não se confirmou.
“Apesar da SELIC elevada, não observamos um ajuste proporcional nas expectativas de retorno ou nos preços dos imóveis comerciais”, explica Marco Ribeiro, Diretor da Capright, empresa multinacional de avaliação e consultoria imobiliária. “Os investidores estão olhando além das movimentações monetárias de curto prazo e focando nos fundamentos de longo prazo.”
Modelos Tradicionais Não se Aplicam Totalmente ao Imobiliário
Modelos como o CAPM (Capital Asset Pricing Model) são comuns em finanças corporativas, mas não se aplicam diretamente ao real estate. Os empreendimentos são sustentados por ocupação física, contratos de locação e geração de renda — fatores que são menos sensíveis à volatilidade do mercado.
“A avaliação imobiliária depende da estabilidade da renda, não apenas da sensibilidade à taxa de juros,” observa Ribeiro. “Nossos clientes se preocupam mais com a qualidade dos inquilinos e a estrutura dos contratos do que com o número da SELIC.”
Uma Visão Transitória da SELIC
Uma das principais razões para a estabilidade das taxas de desconto é que o mercado enxerga o atual nível da SELIC como transitório. Muitos investidores institucionais interpretam o movimento do Banco Central como uma resposta tática à inflação — e não como uma mudança estrutural no custo de capital.
“A maioria dos players imobiliários acredita que, uma vez que a inflação esteja controlada, as taxas cairão. Reprecificar ativos com base em um pico considerado cíclico seria precipitado,” diz Ribeiro.
Força Segmentada
Cada segmento do mercado demonstrou resiliência à sua maneira:
- Varejo: Shoppings viram recuperação no fluxo de pessoas e nas vendas, impulsionada por reposicionamento de lojistas e contratos com componentes variáveis e indexação à inflação. Essas dinâmicas sustentaram os fluxos de caixa mesmo com juros altos.
- Escritórios: Nas regiões prime de São Paulo, contratos de longo prazo com aluguel ajustado pela inflação e baixa vacância contribuíram para a visibilidade da renda e estabilidade nos retornos.
- Logística: Centros de distribuição continuam com forte demanda, puxada pelo e-commerce e reconfiguração das cadeias produtivas. “Alta ocupação, contratos longos e inquilinos de qualidade reduzem a percepção de risco — mesmo com maiores retornos na renda fixa,” explica Ribeiro.
Inflação Como Amortecedor
Entre 2021 e 2024, o Brasil vivenciou uma inflação acumulada significativa, que impactou diretamente as receitas de aluguel. Como a maioria dos contratos é indexada, os fluxos de caixa projetados aumentaram, ajudando a preservar os valores nos modelos de DCF.
“A inflação tem um duplo papel: ela justifica a alta da SELIC, mas também eleva os fluxos de caixa. Por isso, mesmo com aumento nas taxas nominais, o setor imobiliário continua atrativo,” afirma Ribeiro.
Taxas Reais e Visão de Longo Prazo
Investidores analisam frequentemente a taxa de juros real — SELIC ajustada pela inflação — que permaneceu dentro de níveis historicamente aceitáveis. Combinado à natureza de longo prazo do investimento imobiliário, isso levou a uma postura estratégica, não reativa.
“O que vemos é disciplina. O mercado se mantém firme, sem correr atrás da volatilidade de curto prazo, apostando na resiliência de ativos bem localizados e geradores de renda,” conclui Ribeiro.
Resumo
O mercado imobiliário comercial brasileiro continua ancorado em fundamentos, não apenas em ciclos monetários. Com contratos indexados à inflação, baixa vacância em ativos prime e forte demanda no setor logístico, os investidores mantêm uma visão de longo prazo — e as taxas de desconto seguem estáveis, apesar da alta da SELIC.
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