Retrofits valorizam os imóveis e atraem novos inquilinos; especialistas comentam
- No caso do Bravo! Paulista, o retrofit fez o empreendimento valorizar em 54,6%
A negociação de aluguéis envolve diversos fatores, sendo o principal deles a qualidade do empreendimento. Recentemente, na Faria Lima, o Plaza Iguatemi atingiu o valor de R$ 400/m², em grande parte devido à sua localização e à qualidade do imóvel.
Na região do Jardins, próxima à Avenida Paulista, ocorreu um caso semelhante com o Edifício Jorge Salomão. Antes do retrofit, realizado em 2020, o ativo era classificado como classe C; atualmente, ele é um empreendimento classe A e, em 2023, foi 100% ocupado pela SulAmérica, após a compra da empresa pela Rede D’Or.
Melissa Spinelli, gerente de escritórios da Binswanger, fala que não há uma fórmula mágica e que tudo irá depender da estrutura do ativo.
“Normalmente, uma laje convencional tende a levar vantagem em relação a uma retrofitada. Isso ocorre porque, ao aproveitar a estrutura antiga, a laje retrofitada pode apresentar limitações, como um pé-direito menor, menor eficiência ou circulação inadequada – aspectos que os empreendimentos modernos já são planejados para atender. No entanto, tudo depende do projeto e, especialmente, da qualidade da estrutura pré-existente”, explica.
Valorização
Spinelli conta que o Bravo! Paulista é um case de sucesso. O edifício Bravo! Paulista foi "retrofitado" em 2022, passando de um empreendimento classe C para um ativo classe B, e chegou a ser destaque em uma matéria com a CH3. Atualmente, o imóvel tem uma vacância de 6% e um valor de mercado de R$ 90,4/m².
“Um exemplo de sucesso é o retrofit do Edifício Bravo! Paulista, localizado na Al. Santos, 1.800, onde o valor do aluguel passou de R$ 55,00 para R$ 130,00 por m²”, explica Spinelli.
A proprietária do Bravo! Paulista é o fundo da Rio Bravo, o RCRB11. O prédio foi comprado em fevereiro de 2020 por R$ 67 milhões. Anita Scal, sócia-diretora da Rio Bravo Investimentos conta que na época o edifício estava totalmente vago e o foco do FII era valorizar o ativo.
“O Fundo acreditou na localização privilegiada do empreendimento, em uma das regiões mais consolidadas do país, no quarteirão localizado ao lado do Parque Trianon, e que fornece acesso tanto para a Al. Santos quanto para a Av. Paulista. Essa região, na época, tinha uma taxa de vacância historicamente menor do que a média das outras grandes regiões”, conta Scal
A executiva conta também que no último laudo de avaliação, feito em novembro de 2023, o empreendimento apresentou uma valorização de 54,6%, atingindo R$ 97.6 milhões.
Todo o trabalho de retrofit não apenas valorizou e trouxe inquilinos ao prédio, como também garantiu a venda do 10º andar, sob o valor de R$ 9 milhões, para a Etoile Negócios Imobiliários S/A, mesma empresa que executou a obra de retrofit.
Argumento
A gerente de negócios da Binswanger explica que as melhorias ajudam a fortalecer a argumentação do corretor no momento de uma nova locação ou venda, atraindo inquilinos com perfis mais exigentes.
Redução de custos operacionais, aumento do ciclo de vida, melhorias no ambiente de trabalho, certificações de sustentabilidade, imagem e branding são alguns dos pontos utilizados como argumento.
“O impacto de um retrofit na negociação de um imóvel pode ser bastante positivo, tanto para a valorização do preço de venda ou locação quanto na atração de inquilinos com perfil mais exigente. Ele pode ser um argumento forte na negociação e contribuir para um fechamento mais rápido e vantajoso para as partes”, afirma Spinelli.
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