XP Malls vende fatia do Cidade Jardim com desconto, mas vê alívio na dívida
Fundo vende fatia de shopping de luxo por R$ 456,3 milhões, 4,4% abaixo do laudo; reinvestimentos consomem cerca de 35% do NOI, diz gestora
O custo de manter o posicionamento de um shopping de altíssimo padrão pesou na decisão do XP Malls (XPML11) de vender sua participação de 16,99% no Shopping Cidade Jardim, em São Paulo. Concluída na última sexta-feira (16), a operação movimentou R$ 456,3 milhões e teve como comprador o JHSF Capital SCJ Fundo de Investimento Imobiliário.
Apesar do montante ficar 4,4% abaixo do laudo do empreendimento referente ao final do ano passado, alívio na dívida pesou na decisão do fundo de repassar sua fatia no mall.
Conforme informado em fato relevante pela gestora do XP Malls, os desembolsos necessários para sustentar a estratégia do empreendimento consomem, em média anual estimada, aproximadamente 35% de seu resultado operacional líquido (NOI). A conta inclui investimentos em obras e melhorias, aportes ao fundo de promoção e propaganda, além de aplicações condominiais e incentivos concedidos para atrair e manter marcas internacionais.
Na avaliação da gestão, a combinação entre o capital necessário para a manutenção do shopping, os recursos previstos para o próximo ciclo de expansão e a geração recorrente de caixa esperada reduziu a aderência do ativo aos objetivos de alocação do FII.
A venda, de acordo com a XP, permite realizar um ganho de capital estimado em R$ 133,3 milhões, reduzir o endividamento e ampliar a flexibilidade para novos investimentos. O cap rate estabilizado analisado pela SiiLA para a transação é 8,21%.
Para o Head de Fundos Imobiliários na Finclass, Ricardo Figueiredo, a venda de sua participação no Cidade Jardim por parte do XP Malls se mostrou adequada, apesar da transação ter saído 4,4% abaixo do laudo de avaliação do ativo atrelado ao final de 2025.
"Este diferencial poderá ser parcialmente compensado pela correção pelo IPCA do parcelamento, mas fato é que a transação ocorre abaixo do valor contábil (laudo) do empreendimento no XPML11. Para um ativo troféu, investidores esperam alienações ao menos no valor de laudo, especialmente porque o último laudo tem 175 pontos-base a mais na taxa de desconto e 150 pontos-base a mais no cap rate de saída, elementos que deterioraram o valuation do ativo", explica o especialista.
Na avaliação dele, caso a venda fosse realizada pelo valor do laudo o cap rate seria de 7%, abaixo da taxa da dívida. Contudo, ele ressalta que a transação que foi consolidada zera a dívida que o fundo carrega atrelada ao ativo, já que o comprador carregou o CRI, cuja taxa é IPCA + 7,30% ao ano.
"Entendo ter sido um negócio 'ok'. Não foi espetacular. A dívida estava pesada e abrir mão destes 4% ante laudo foi um preço razoável para tirar o peso deste CRI do balanço do fundo", afirma Figueiredo.
O custo de sustentar o alto padrão
Inaugurado em 2008, o Cidade Jardim passou por sucessivas expansões e mudanças no mix comercial. Em março de 2023, abriu a área Home & Design, com aproximadamente 10 mil m² dedicados a arquitetura, decoração e design.
Agora, o empreendimento passa por uma nova expansão combinada com retrofit, que deverá acrescentar cerca de 3,4 mil m² de área bruta locável. Os espaços serão destinados à chegada de marcas internacionais e à consolidação de marcas que já operam no shopping.
O XP Malls defende que o posicionamento no empreendimento exige investimentos contínuos em arquitetura, serviços, experiência de consumo e atualização do mix de lojas. Comparativamente aos demais ativos da carteira, o Cidade Jardim demanda um volume maior de reinvestimentos recorrentes.
A leitura imobiliária da operação é que o potencial de valorização de um ativo precisa ser considerado ao lado do capital necessário para sustentá-lo. No caso do Cidade Jardim, a gestão avaliou que a relação entre esses desembolsos e o caixa disponível justificava a venda da participação.
Negócio implica avaliação de R$ 2,7 bilhões
O preço da fatia negociada implica uma avaliação de aproximadamente R$ 2,7 bilhões para a totalidade do Shopping Cidade Jardim. Segundo a gestora, o valor é cerca de 57,5% superior ao de uma transação de referência realizada em 2023, que avaliava o empreendimento em aproximadamente R$ 1,7 bilhão.
Naquele ano, conforme noticiado pelo REsource, a negociação da participação de 33% pertencente à Gazit envolveu R$ 560 milhões, com atuação da JHSF Capital na estruturação dos veículos de investimento compradores.
A comparação indica uma diferença entre os valores atribuídos ao shopping nas duas operações. Não equivale, porém, à rentabilidade total do investimento do XP Malls, que também depende de fatores como o custo de aquisição, os aportes realizados e as receitas recebidas durante o período.
O fundo adquiriu a participação de 16,99% em outubro de 2018, dentro de uma negociação mais ampla com a JHSF que incluía outros ativos de shopping centers.
Parte do pagamento ocorre com transferência de dívida
O compromisso de venda havia sido anunciado em setembro por um valor-base de R$ 454 milhões. A atualização pelo IPCA elevou o montante para R$ 456,3 milhões no fechamento.
Desse total, R$ 273,8 milhões correspondem à parcela liquidada na conclusão da operação. Esse montante reúne R$ 121,9 milhões pagos em dinheiro e R$ 151,9 milhões referentes à dívida de CRIs assumida pelo comprador.
O saldo será pago em duas parcelas de aproximadamente R$ 91,3 milhões cada, com vencimentos em até seis e 12 meses após o pagamento inicial. Ambas terão correção pelo IPCA até o efetivo pagamento.
Segundo o XP Malls, a transferência dos CRIs reduz o endividamento do fundo em aproximadamente R$ 151,9 milhões, equivalente a cerca de 30% do saldo total desses títulos. Estimativas da gestão apontam para que a relação entre dívida total e patrimônio líquido passa de 15,6% para 13,1%, considerando a base patrimonial de junho de 2026.
Após a conclusão do negócio, o XP Malls informa deter participações diretas em 25 shopping centers em operação, com aproximadamente 265 mil m² de ABL própria.
