Alta da Selic: impacto macroeconômico desafia estratégias para galpões logísticos. WTorre revela plano de R$ 1 bi ao ano
- WTorre planeja construir 300 mil m² de galpões por ano, com investimentos próximos a R$ 1 bilhão anuais
- A expansão inclui mercados por todo o país, de Porto Alegre a Manaus, passando pelas capitais do Nordeste e Centro-Oeste
O cenário macroeconômico brasileiro traz desafios e contradições para o mercado logístico. Com a Selic em 12,25% e o crédito mais caro, dúvidas surgem entre investidores e desenvolvedores de galpões. Para Abiner Oliveira, diretor comercial, desenvolvimento e leasing da WTorre, o momento é de "situação antagônica".
Ao citar antagonismo, Oliveira explica que apesar da inflação alta, taxa de juros crescendo, mudanças nas regras do crédito, fuga de capital estrangeiro e o “dinheiro ficando mais caro”, o PIB continua crescendo e o consumo também.
"Quando analisamos o setor de galpões, vemos uma vacância mais restritiva e um consumo constante. Mesmo com os desafios no crédito e o custo de capital mais elevado, o mercado segue sólido. Se olharmos para o mercado imobiliário, afastando um pouco a análise das questões macroeconômicas, o segmento continua positivo e deve seguir assim. Está em um ciclo de expansão desde 2020, e não há sinais de que isso vá mudar. Embora existam alguns mercados com números preocupantes, de forma geral, a situação é boa", comenta.
A visão de mercado logístico aquecido do diretor comercial vai de encontro com dados do Market Analytics da SiiLA. A taxa de vacância nacional em imóveis logísticos de alto padrão (A+ e A) atingiu seu menor nível histórico: 8,41% ao final do 3º trimestre. Em São Paulo, maior mercado logístico do Brasil, a vacância chegou a 8,32% em um estoque de mais de 12 milhões de m², que cresce anualmente.
"Guarulhos, na região metropolitana, é um mercado que deve receber um volume significativo de novos metros quadrados. Sabemos que algumas pré-locações já estão em andamento ou foram concluídas, o que mostra como o mercado está reagindo. O e-commerce tem sido um grande impulsionador, ocupando boa parte dos espaços vagos, mas não é o único setor responsável. Nossa perspectiva é que essa demanda continue em 2025”, explica Oliveira, que continua: “no entanto, não será um ano fácil. Será necessário um critério ainda mais rigoroso para desenvolver novos projetos, já que os números estão cada vez mais apertados”.
Para o executivo, apesar de um cenário com possibilidades de crescimento em 2025, apenas em 2026 os ventos podem se virar ao favor do mercado.
“Enfrentamos um desafio importante: a perspectiva de uma redução na Selic só começa a se desenhar para meados de 2026. Até lá, esse cenário continuará afetando significativamente o setor. Portanto, 2025 será um ano desafiador, que exigirá cuidado e planejamento para navegar pelas dificuldades", explica.
As razões que faz o mercado de condomínios logísticos crescer é a mesma que faz a Selic aumentar, em uma dinâmica de dualidade que o diretor comercial enxerga como uma “situação antagônica”.
"Enquanto o consumo se mantiver nos mesmos patamares de 2024, acreditamos que o mercado continuará aquecido. Porém, isso acaba indo um pouco na contramão, já que pressiona ainda mais o Banco Central a manter a Selic elevada, para evitar uma inflação que ultrapasse as metas estimadas pelo governo", conclui.
E no mundo dos negócios da WTorre?
Apesar das dificuldades macroeconômicas, a WTorre enxerga 2025 como um ano estratégico. A empresa planeja expandir seu portfólio de galpões logísticos, com a meta de construir 300 mil m² por ano — um investimento anual próximo a R$ 1 bilhão.
“A gente tem uma estratégia de ter produtos logísticos nossos nos principais mercados do país, desde Porto Alegre até Manaus, passando pelas capitais do Nordeste e Centro-Oeste. No caso de Minas Gerais, nossa pesquisa indicou algumas possibilidades, e Betim acabou sendo o local mais promissor. Estamos em fase de diligência para adquirir o terreno”, compartilha.
Veja alguns dos principais pontos da entrevista aqui:
REsource: Abiner, a WTorre está sempre em movimento, né? Atualmente, a empresa está desenvolvendo um grande projeto em Minas Gerais. Podemos começar falando um pouco sobre ele?
Abiner Oliveira: Claro! Recentemente, até saiu uma matéria sobre isso em um jornal local de Minas e em um outro veículo nacional. A gente tem uma estratégia de ter produtos logísticos nossos nos principais mercados do país, desde Porto Alegre até Manaus, passando pelas capitais do Nordeste e Centro-Oeste. No caso de Minas Gerais, nossa pesquisa indicou algumas possibilidades, e Betim acabou sendo o local mais promissor.
REsource: E o projeto já está em andamento?
Abiner Oliveira: Estamos em fase final de diligência para adquirir o terreno. A ideia seria construir algo em torno de 100 mil metros quadrados de área construída, divididos em duas ou três fases. Isso representaria um investimento de R$ 320 a R$ 350 milhões. Mas, como o terreno ainda não foi oficialmente comprado, não temos nada concreto para anunciar no momento.
REsource: Falando em possibilidades, você mencionou que a WTorre busca estar presente nos principais centros urbanos do Brasil. Pode explicar um pouco mais sobre essa estratégia?
Abiner Oliveira: Essa estratégia nasce da ausência de oferta em muitas regiões fora do eixo Rio-São Paulo. A ideia é descentralizar o desenvolvimento e ter produtos prontos para atender demandas específicas e complexas, principalmente em mercados onde a vacância é muito baixa. Para isso, buscamos terrenos estratégicos e parceiros locais para viabilizar os projetos.
REsource: E como é o processo de escolha e aquisição desses terrenos?
Abiner Oliveira: O maior desafio é encontrar terrenos que atendam aos critérios técnicos, como terraplenagem, ausência de solo mole ou nascentes, e que tenham um custo compatível com o mercado. Para cada terreno que aprovamos, analisamos cerca de 50. A nossa ideia é sempre selecionar os melhores terrenos e contar com a parceria do proprietário local, que pode ser nossos "olhos" na região.
REsource: Recentemente, vocês fecharam um projeto em Goiânia, certo?
Abiner Oliveira: Isso mesmo! É um projeto em Hidrolândia, região vizinha a Goiânia. Serão 87 mil metros quadrados de galpão, divididos em duas naves. Já estamos na fase final de diligência e aprovação, e esperamos que, ao lançarmos o projeto, uma parte já esteja pré-locada.
REsource: E como está o pipeline da WTorre para os próximos anos?
Abiner Oliveira: Atualmente, temos um pipeline robusto de 4,7 milhões de metros quadrados, embora nem tudo seja viabilizado. Nosso objetivo é construir cerca de 300 mil metros quadrados por ano, o que representa quase R$ 1 bilhão em investimentos anuais. Acreditamos que, ao diversificar nossa presença pelo Brasil, conseguimos atender demandas importantes e criar oportunidades fora dos mercados mais óbvios.
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