Vinci conclui repasse de participações em sete shoppings à Tivio por R$ 477 milhões; pacote inicial envolvia nove malls
Negócio com fundo da Tivio prevê metade do pagamento à vista; VISC11 mantém cotas do comprador e poderá ter de recomprar imóveis ao fim da operação
O Vinci Shopping Centers (VISC11) concluiu a venda de participações em sete shopping centers por R$ 477,4 milhões ao Tivio Opportunities II Malls IPCA FII, gerido pela Tivio Capital. O pacote anunciado anteriormente, entretanto, envolvia ao menos nove ativos.
O contrato foi assinado na última terça-feira (27) e divulgado em fato relevante no dia seguinte, em mais um movimento do Vinci para reforçar o caixa e reduzir compromissos financeiros.
A operação, vale ressaltar, mantém o fundo VISC11 ligado ao desempenho dos imóveis vendidos. O Vinci subscreveu todas as cotas subordinadas do veículo comprador e deverá recomprar eventuais ativos que permanecerem na carteira após cinco anos, durante o período de prorrogação da estrutura.
Segundo a gestora, a transação reduz em 45% as obrigações líquidas do FII, de aproximadamente R$ 844 milhões para R$ 463 milhões. O objetivo é reforçar a liquidez necessária para cumprir compromissos até o segundo semestre de 2029.
Foram negociadas participações em empreendimentos de São Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Norte e Ceará que, juntos, somam 204,4 mil m². Em cinco deles, o VISC11 vendeu toda a participação direta que detinha; nos outros dois, permaneceu como coproprietário.
Segundo a equipe de pesquisa da SiiLA, a o cap rate estimado da transação do portfólio é 7,78%.
Metade do preço, R$ 238,7 milhões, corresponde ao pagamento à vista. O saldo restante será recebido em duas parcelas de aproximadamente R$ 95,5 milhões, em seis e 12 meses, além de uma última de R$ 47,7 milhões, em 60 meses, todas corrigidas pelo IPCA.
A posse das participações e o direito ao resultado operacional dos imóveis vendidos foram transferidos ao comprador na assinatura. Veja mais informações dos malls envolvidos e informações sobre o portfólio no gráfico.
Pacote inicial tinha nove shoppings
A negociação começou com um memorando de entendimentos divulgado em julho, que previa, conforme noticiado pelo REsource, a venda de participações em nove shoppings por aproximadamente R$ 573 milhões. Naquele momento, o preço indicativo superava em 10% os respectivos laudos de avaliação, e a composição final dependia da captação do comprador.
Além da redução da fatia negociada no Prudenshopping, de 15% para 12%, dois ativos ficaram fora do fechamento atual. A venda do Shopping Crystal, em Curitiba, ainda depende do cumprimento de condições.
Já a participação de 10% no Shopping Tacaruna, em Recife, será negociada separadamente após manifestação de exercício do direito de preferência, nos mesmos termos oferecidos. A conclusão das duas alienações será comunicada posteriormente, de acordo com o Vinci.
Considerando também essas vendas pendentes, a Vinci estima ganho de capital bruto de R$ 48 milhões e líquido de R$ 28 milhões, equivalente a R$ 0,98 por cota. A diferença decorre de despesas financeiras antecipadas com a quitação de obrigações vinculadas aos imóveis.
Nesse mesmo perímetro, a gestora projeta recomposição de caixa de aproximadamente R$ 371 milhões, conforme os recursos forem recebidos e após o pré-pagamento de obrigações. O cap rate informado é de 7,6%, calculado sobre o resultado operacional dos ativos nos últimos 12 meses.
Vendas se somam à negociação com o Pátria
O fechamento ocorre após outra operação de reciclagem do portfólio. Em setembro, o VISC11 concluiu a venda de participações em cinco shoppings por R$ 257,1 milhões, envolvendo Prudenshopping, North Shopping Maracanaú, Granja Vianna, Natal Shopping e Plaza Sul. Parte do pagamento foi estruturada em cotas do Pátria Malls (PMLL11).
A negociação com o Pátria também já havia sido noticiada pelo REsource em abril, quando ainda estava na fase de memorando de entendimentos. Somadas, as duas operações concluídas em setembro e outubro movimentam R$ 734,5 milhões em participações imobiliárias.
Com a reorganização, a Vinci projeta uma carteira com indicadores operacionais superiores. Pelas simulações apresentadas no fato relevante, baseadas nos últimos 12 meses, o NOI caixa anual por metro quadrado passa de R$ 1.293 para R$ 1.380, enquanto a ocupação sobe de 94% para 94,8%.
A melhora reflete a mudança na composição do portfólio, com a venda de participações em ativos considerados menos alinhados à estratégia do fundo. Ao mesmo tempo, a estrutura com a Tivio preserva parte da exposição econômica aos imóveis e estabelece compromissos que se estendem pelos próximos anos.
